گفتار سوم: اصل تفسیر در پرتو کل قرارداد

یکی دیگر از اصول حقوقی، اصل وحدت اجزای قرارداد است. به موجب این اصل در تفسیر قرارداد باید تمام اجزا و شروط قرارداد را مدنظر داشت. در حقوق ایران این اصل معتبر است و در تفسیر قرارداد باید به آن عمل نمود. زیرا مبانی ذکرشده در توجیه این اصل، در حقوق ما پذیرفته‌شده است. پیشتر بیان کردیم که در حقوق ایران اصل بر متابعت از خواست و اراده طرفین در تفسیر قرارداد است. قرارداد پدیده‌ای ایجاد شده از جانب طرفین است که ماهیت و آثار آن علی‌الاصول بر اساس خواست آنها شکل می‌گیرد. نقش قانون‌گذار در این بین محدود کردن اراده مزبور و اعلام بی‌اعتباری مواردی است که اراده افراد غیرقانونی است (شهیدی،۱۳۲،۱۳۸۳؛ کاتوزیان،۱۹۰،۱۳۸۵؛ جعفری لنگرودی،۳۰،۱۳۷۸،). طرفین در ایجاد قرارداد به‌عنوان موجودی اعتباری آن را به‌عنوان مجموعه‌ای واحد متعلق قصد خود قرار داده‌اند. نه اینکه تنها به بخشی از قرارداد نظر داشته و مفاد سایر اجزای آن را مورد توجه قرار ندهند. پذیرش این مبنا دارای آثار مهمی است که مستقیماً در تفسیر قرارداد مؤثر است. هیچ یک از اجزای قرارداد مهمل تلقی نمی‌شود زیرا تمام عناصر و بخش‌های عقد به یکسان مورد توجه افراد قرار گرفته‌اند (اعمال الکلام اولی من اهماله). بنابراین می‌توان از تمام اجزای موجود در قرارداد در توجیه یا رفع ابهام از سایر بخش‌ها نیز مدد گرفت (امامی،۵،۱۳۶۴). به علاوه تفسیری که منجر به ابطال بخشی از قرارداد گردد تنها در صورتی ممکن است که راه حل دیگری برای رفع ابهام از قرارداد وجود نداشته باشد. بر اساس مبنای مورد پذیرش در حقوق ایران، مبنی بر تقدم اراده باطنی الفاظ و عبارت به کار رفته در قرارداد تنها نقش کاشفیت از اراده باطنی را دارند (کاتوزیان،۲۳۲،۱۳۸۵). بنابراین مادامی معتبرند که با اراده باطنی متعارض نباشند. در نتیجه مثلاً اگر با توجه به مجموع قرارداد معلوم شود آنچه مورد خواست و اراده طرفین بوده تحقق عقد اجاره بوده است اما در صدر سند قرارداد مزبور عبارت “مبایعه‌نامه” ذکر شده باشد، مرجع رسیدگی‌کننده نباید منطبق با ظاهر قرارداد را بیع تفسیر کرده و بر اساس احکام آن تصمیم‌گیری کند. از قاعده فقهی"العقودتابع للقصود"نیز می‌توان در اثبات اصل تفسیر در پرتو کل قرارداد بهره گرفت (گیلانی (میرزای قمی)۵۱۶،۱۴۱۳؛ مراغی،۴۸،۱۴۱۷) بنابراین باید گفت در حقوق ایران قصد طرفین در قرارداد به‌عنوان مجموعه‌ای واحد متبلور است و در رفع ابهام از آن کل قرارداد و تمام شرایط پیرامونی آن مدنظر خواهد بود. (حبیبی،۳۰۸،۱۳۸۹؛ شعاریان و ترابی،۲۳۳،۱۳۷۹).

موضوع عقد اجاره و شرایط آن :

پس از بیان ماهیت و ویژگی های اجاره در مبحث اول ، در این مبحث قصد داریم به بررسی موضوع عقد اجاره و شرایط آن بعنوان یکی از ارکان اساسی این عقد بپردازیم. با این مبحث تا حدود زیادی به موضوع اصلی رساله نزدیک خواهیم شد. زیرا تا زمانیکه موضوع اجاره و شرایط لازم آنرا بیان نکنیم. قادر به بررسی ضمانت اجرای وجود این شرایط و ارائه راه حل مناسب برای جبران ضرر ناشی از فقدان آن نخواهیم بود. در این مبحث تحت دو گفتارموضوع اجاره و شرایط آنرا بیان     می نماییم.

گفتاراول – موضوع عقد اجاره :

در تعریف عقد اجاره گفتیم ،  اجاره تملیک منفعت در مقابل عوض می باشد. بنابراین موضوع آن دوچیز است یکی منفعت و دیگری عوضی که در اصطلاح” اجره المسمی” یا “اجاره بهاء” و گاه نیز “اجرت” نامیده می شود. در این گفتارمفهوم این دو را به تفضیل بیان خواهیم نمود :

الف– منفعت

منفعت هر مال عبارت از وضعیتی است که در عین آن مال نهفته بوده و به این اعتبار می تواند مورد نقل و انتقال واقع شود. منافع به تدریج و در طول زمان از عین حاصل می شوند به گونه ای که ایجاد آنها در هر زمان ،  مترتب بر نیستی منافع حاصل در زمان قبل می باشد. مانند سکونت درخانه ،  گاهی نیز این منافع با هم جمع شده و به صورت عین خارجی ظاهر می گردند. مانند میوه درخت در اجاره باغ.

تدریجی الحصول بودن منافع و عدم وجود آن ها در زمان انعقاد عقد اجاره باعث شده است که بعضی از فقها در تملیکی بودن این عقد تردید نمایند[۱]. اما مشهور فقها امامیه معتقد هستند که چون این منافع وجود تقدیری داشته و احتمال وجود مال آینده نیز قابل تملیک می باشد ، عقد تملیکی می تواند سبب تملیک مال آینده نیز بشود اما تحقق تملیک منوط به وجود آن مال است[۲].

منفعت ممکن است منفعت اشیا باشد یا حیوان و یا انسان و در اجاره تنها منفعت است که به تملیک مستاجر در می آید و عین مال یا حیوان همچنان در مالکیت موجر باقی می ماند. در اجاره انسان نیز تنها عمل آن انسان است تا به مستاجر تعلق می گیرد و خود شخص به بردگی در     نمی آید ،  اما از آنجاییکه منفعت هر چیز ،  همیشه با خود آن چیز همراه است و راه عرفی تملیک منفعت این است که خود آن چیز هم در اختیار طرف گذارده شود. با اندک مسامحه آن شی یا حیوان یا انسان را هم موضوع اجاره می گویند[۳] ، به نحویکه ماده ۴۶۷ ق.م بیان داشته : مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان و یا انسان باشد. مثلا در اجاره اشیاء ، این ارتباط بین شی و منفعت آن علاوه براینکه باعث شده است درزمان عرف شی مزبور را عین مستاجره بنامند پاره ای از فقیهان نیز اجاره را به تملیک موقت عین تعریف نموده اند [۴]و بعضی نیز از این هم فراتر رفته و معتقد هستند که اجاره تملیک منفعت نیست بلکه قائم به عینی که دارای منفعت است ، می باشد و این امر تصرف در منفعت را اقتضا می کند .

اما جدای از این اختلاف نظرها ،  آنچه که واقعیت دارد این است که مورد اجاره منفعت مال بوده و وظیفه موجر نیز منتفع ساختن مستاجر از آن منفعت است و لازمه این کار هم قرار دادن عین مال در اختیار وی می باشد ،  زیرا اذن در شی اذن در لوازم آن هم است. به همین جهت است که ماده ۴۷۶ ق.م مقرر می دارد :” موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید". و ماده ۴۷۷ نیز موجر را موظف نموده که عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را ببرد.

نکته قابل ذکر دیگر در اینجا ،  بیان تفاوت بین مالکیت منفعت و حق انتفاع  است. به طور کلی اشخاص نسبت به اموال علاقه های زیر را ممکن است دارا باشند.

1. مالکیت ( اعم از عین یا منفعت)
2. حق انتفاع
3. حق ارتفاق به ملک غیر[۵]

ملاحظه می شود که بین مالکیت منفعت و حق انتفاع تفکیک شده است. حق انتفاع ، عبارتست از حقی که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند[۶]. این مفهوم با مفهوم مالکیت منفعت نیز نزدیک است. اما توجه به این نکته ضروری است که در انتقال مالکیت شخص در تصرف ،جانشین شخص دیگری می شود و در اجاره منافع در ملک مستاجر حاصل می شود. زیرا او در مالکیت منافع جانشین مالک شده است و لذا حق همه گونه تصرفی  در منافع را دارد و حتی می تواند آن منافع را به دیگری منتقل نماید. زیرا حق مالکیت در اجاره حقی مطلق و انحصاری است. اما حق منتفع ،  ضعیف تر از حق مالکیت مستاجر است و تنها در حدود قرار داد حق تصرف در منافع را دارد و صرفا درصورتی که این حق به شخص او اختصاص داده نشده باشد ، می تواند آنرا به دیگری منتقل نماید. ولی نمی تواند عین مورد انتفاع را به دیگری اجاره دهد[۷].

ب– اجرت

اجرت یا مال الاجاره ،  مالی است که مستاجر در ازاء منفعت به موجر می دهد[۸]. دانستیم که اجاره عقدی معوض است و منافع به رایگان به مستاجر تملیک نمی شود. بلکه عوض یکی از ارکان اساسی این عقد می باشد به نحویکه فقدان آن موجب بطلان عقد می گردد. مگر اینکه مقصود طرفین از آن قرار داد هبه منافع یا عاریه باشد[۹].

در حقوق ما اجرت در اجاره ماند ثمن در بیع است ،  زیرا هر دوی آنها از عقود معاوضی هستند و لذا هرآنچه که می تواند ثمن در بیع قرار گیرد ،  می تواند اجرت در اجاره نیز واقع شود. در نتیجه اجرت می تواند عین خارجی باشد یا کلی در ذمه یا عمل و یا منفعت یا حقی که قابلیت  نقل و انتقال را داشته باشد. مانند ثمن در بیع[۱۰].

در حقوق مصر نیز وفق ماده ۵۶۱ قانون مدنی ، پذیرفته شده است که اجاره بهاء پول نقد و یا هر چیز دیگری غیراز پول نقد باشد. این ماده مقرر می دارد : اجرت می تواند پول نقد باشد. همانطور که می تواند چیز دیگری غیر از پول نقد هم تقدیم نماید.

اما حقوقدانان مصری اجاره بهاء را با ثمن در بیع متفاوت می دانند. زیرا از نظر ایشان ثمن در بیع بر خلاف اجرت در اجاره ، حتماباید پول نقد باشد. در غیر این صورت عقد مزبور ،  عقد معاوضه تلقی می شود نه عقد بیع[۱۱].

همچنین اجرت باید واقعی باشد و اجاره بهای صوری عقد را معوض نمی کند ، مثلا نمی توان عوض منافع را از محصول مورد اجاره قرار داد. زیرا آنچه واقع شده به صورت معوض است ولی در معنی، مالک خواسته است منافع را جز در مورد اندکی از محصول آن به رایگان واگذار کند.  علاوه براین در چنین اجاره ای لازم می آید که عوض قسمتی از معوض قرار گیرد. حال آنکه تعدد عوض و معوض ها ،  شرط صحت در عقد معاوضی است[۱۲]. ماده ۱۶۵ قانون مدنی مصر در این مورد مقرر داشته : واجب است اجرت واقعی باشد.

پس اگر صوری باشد مانند هنگامیکه طرفین عقداز آن نام می برند ولی قصد ندارند که مستاجر آنرا بپردازند عقد اجاره باطل می شود.

علاوه براین ، اجاره بها نیز مانند منفعت باید معلوم و معین باشد مقصود از معلوم بودن این است که در دید عرف به آسانی و به طور قطع بتوان میزان و کیفیت آن را تشخیص داد. همچنین اجاره بها نمی تواند یکی از دو چیز مردد باشد. ولی می توان دو اجرت معین را برای دو اعتبار گوناگون    قرار داد[۱۳]. مانند تعیین در اجاره بهای مختلف برای انتقال کالایی از محلی به محل دیگر ،  در دو تاریخ مختلف به این معنی که مثلا با متصدی حمل شرط نمایند که اگر کالا را تا دو روز بعد منتقل نماید. چهل هزار تومان و اگر سه روز بعد منتقل نماید. سی هزار تومان بعنوان دستمزد دریافت می نماید. چنین شرطی صحیح است زیرا در اینجا هر دو فعل و اجرت آنها معلوم هستند[۱۴].

اجاره بهایی که در عقد اجاره مورد اتفاق طرفین قرار می گیرد ، “اجرت المسمی” نامیده می شود. اصل در اجاره اینست که با انعقاد عقد ، مالکیت منافع به مستاجر و مالکیت اجرت به موجر منتقل می شود. پس به محض وقوع عقد تمام اجرت در ذمه مستاجر قرار می گیرد و باید آنرا به صورت نقد به موجر بپردازد. ( بند ۳ ماده ۴۹۰) اما دین مستاجر نسبت به اجاره بها ، غیر مستقر می باشد و در صورت تلف عین یا از دست رفتن قابلیت آن در مدت اجاره نسبت به بقیه مدت از بین میرود[۱۵].

نقد بودن اجرت ، مانع از این نیست که طرفین در عقد مواعدی را برای تادیه آن تعیین نمایند. چگونگی تقسیط  مال الاجاره  تابع توافق طرفین است. در حقوق مصر در این مورد گفته شده که اصل براین است که اجرت در تمام مدت اجاره مساوی باشد پس اگر شخصی زمین زراعی را برای مدت سه سال اجاره کرد. معمول بر این است که اجرت در سال اول ، مساوی با اجرت در بقیه مدت باشد ولی هیچ چیزی مانع تفاوت اجرت در مدت بعدی نیست[۱۶].

گفتاردوم – شرایط عین مورد اجاره

عقد اجاره یک عقد مستمر می باشد که بموجب آن منافع به مستاجر منتقل می شود و وی متعهد است که پس از انقضا مدت یا انحلال اجاره عین مستاجره را دوباره به موجر بازگرداند و موجر نیز متعهد است مورد اجاره را به گونه ای به مستاجر تسلیم نماید که وی بتواند از آن منتفع گردد. این انتفاع نیز نباید مخالف قوانین ، نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد. بلکه باید مشروع بوده و به طور کلی منفعت و عین مستاجره باید به گونه ای در قرار داد تعیین گردند که طرفین با آگاهی کامل نسبت به آنها ، مبادرت به انعقاد اجاره نمایند تا هیچ گونه ضرر و غرری نباشد و اراده سالم و آزاد طرفین ، برقرارداد حاکم گردد. این مساله تا حدی اهمیت دارد که اگر بعد از عقد نیز فقدان این شرایط ظاهر شود. به نسبت اهمیت هر کدام از آنها ممکن است عقد باطل یا منفسخ گردد. یا اینکه حداقل برای یکی از طرفین یا هر دوی آنها حق فسخ ایجاد شود. در این گفتارقصد داریم این شرایط را به تفصیل بیان نماییم. زیرا تا زمانی که شرایط موضوع قرارداد و میزان اهمیت آنها را ندانیم ، نمی توانیم به خوبی به تحلیل نتیجه فقدان این شرایط بپردازیم.

[۱] العینی؛ ابی محمد محمود بن احمد، البیانیه فی الشرح الهدایه، دارالفکر بیروت، ۱۴۱۱ و ۱۹۹۰، ص ۲۶۸

[۲] نجفی، شیخ محمدحسن، جواهرالکلام، ج ۲۷، ص ۲۷۱

[۳] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین، ج ۲، ص ۳۶۹

[۴] منیه الطالب، ج ۲، ص ۱۱۴ نقل از همان؛ پاورقی ص ۳۷۰

[۵] ماده  ۲۹ ق. م

[۶] ماده ۴۰ ق. م

[۷] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین ۱، ص ۳۶۲

[۸] دهخدا،  علی اکبر، لغت‌نامه، ج ۴، ص ۱۰۲۶

[۹] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین ۱، ص ۳۹۰

[۱۰] امام موسوی الخمینی (ره)، روح اللّه،(۱۴۱۹) تحریرالوسیله، دوره دو جلدی، ج ۱، مؤسسه نشر اسلامی، ص ۵۲۶

[۱۱] السنهوری،  عبدالرزاق احمد، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، ج ۶، منشورات الحلبی الحقوقی، بیروت- لبنان، ۱۹۹۸، ص ۱۶۱

[۱۲] امامی،  سیدحسن، قانون مدنی، ج ۲، ص ۷۳

[۱۳] کاتوزیان،  ، دوره عقود، معین ۱، ص ۳۹۰

[۱۴] شهید ثانی، زین الدین بن علی، تحریرالروضه فی شرح اللمعه با ص ۲۷۸

[۱۵] کاتوزیان،  ، قانون مدنی در نظم حقوق کنونی، نظر دادگستر، ۱۳۷۷، ص ۲۵۹، همچنین ر. ک ماده ۵۰۵ ق. م

[۱۶]السنهوری،  عبدالرزاق احمد، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، ج ۶، ص ۱۶۳

الف– لزوم بقای عین در برابر انتفاع

 در اجاره، تنها مالکیت منافع است که به مستاجر منتقل می شود و عین همچنین درملکیت موجر باقی می ماند. تسلیم عین مستاجره به مستاجر نیز صرفا برای ایجاد امکان انتفاع وی از منافع مورد اجاره می باشد و پس از انقضا مدت اجاره باید آن را به موجر بازگرداند[۱]. لذا مال مورد اجاره باید از جمله اموالی باشد که با انتفاع مستاجر از بین نرود ،  زیرا تنها در این مورد است که می توان مالک عین و منفعت را از هم متمایز ساخت[۲] ؛ پس اجاره خوراکیها و به طور کلی اشیایی که انتفاع از آنها بر حسب ماهیتشان با از بین رفتن عین آنها همراه است ،  ممکن نمی باشد.

بعضی از فقها در مورد اموالی که می توانند موضوع عقد اجاره واقع شوند ،  ضابطه ای راارائه نموده و بیان داشته اند : « کل ماصبح اعادته ،  صح اجارته » و در این مورد ادعای اجماع نموده اند[۳]. مفهوم این عبارت این است که هر چیزی که عاریه دادن آن صحیح می باشد ، اجاره دادن آن نیز صحیح است و برعکس ، و اشیایی را می توان عاریه داد که انتفاع از آنها با بقا عینیشان ممکن باشد[۴].

این ضابطه ، از نظر بعضی از فقهاء کلیت نداشته و بیشتر در مقام بیان اکثریت موارد می باشد و از این جهت مورد اشکال واقع شده است زیرا از نظر ایشان مثل عاریه دادن گوسفند برای استفاده مستعیر از شیر آن ،  هر چند که با انتفاع وی عین شیر از بین می رود ، صحیح است اما اجاره آن صحیح نیست[۵].

چنین اشکالی قابل رد است ، زیرا هر چند انتفاع از گوسفند منجر به تلف شیر آن می شود ، اما در دید عرف ، شیر منفعت گوسفند بوده و مصرف آن مقصود از عقد اجاره می باشد ، پس اجاره گوسفند برای مصرف شیر آن صحیح است. همچنین است اجاره درخت برای انتفاع از میوه آن و یا اجاره چاه برای آب کشیدن[۶].

لزومی ندارد که عین مستاجره ذاتا قابلیت بقا و دوام داشته باشد ، بلکه صرفا بقای عین در برابر انتفاع لازم است ، حال اگر انتفاعی که مقصود مستاجر است از جمله انتفاعات معمول و متعارفی که منجر به تلف عین می گردند ، نباشند ، چنین اجاره ای را باید صحیح دانست ، زیرا در اینجا به تمام خواسته هایی طرفین از عقد اجاره پاسخ داده شده و مستاجر از عین منتفع گردیده و اصل آن هم برای بازگرداندن به موجر باقی مانده است. و دلیلی برای بطلان چنین اجاره ای باقی نمی ماند. مثلا هنگامیکه شخصی تعدادی شمع را برای نمایش دادن اجاره می کند چنین اجاره ای صحیح است[۷].

ماده ۴۷ ق.م ما نیز موید این مطلب بوده و مقرر می نماید : برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

در حقوق مصر نیز این امر مورد پذیرش قرار گرفته است که لزوم اعاده عین مستاجره پس از انقضا مدت اجاره توسط مستاجر به موجر ،  اقتضا می نماید که مورد اجاره از اموال غیر استهلاکی [۸]باشد یعنی با انتفاع از بین نرفته و عین آن باقی بماند[۹]. علاوه براین حقوقدانان مصری نیز با توجه به اراده افراد در نحوه استفاده از مال استهلاکی ،  معتقدند که میتوان عین مستاجره ای که نابود شدنی است را به نحوی استفاده نمود که اصل عین باقی بماند. در این صورت ، چنین اجاره ای صحیح خواهد بود[۱۰].

ب– موجود بودن

هر چند که موضوع اجاره منفعت است ،  اما منافع به تدریج از عین مستاجره به دست می آیند و هنگام انشا عقد موجود نمی باشند ، بلکه مستتر در عین مستاجره هستند لذا وجود عین مستاجره در زمان انعقاد اجاره از ارکان اصلی و شرایط صحت آن می باشد. بنابراین در فرضی که شخصی خانه ای را به فرض موجود بودن آن اجاره می دهد. در حالیکه قبل از عقد اجاره ،  آن خانه در اثر زلزله خراب شده بوده ،  عقد اجاره به علت فقدان موضوع باطل است. به همین دلیل است که موجب ماده ۴۹۶ ق.م “عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود … زیرا صحت و نفوذ عقد اجاره موکول  بر وجود عین مستاجره می باشد و فقدان آن در هر زمانی ،  موجب بطلان اجاره می گردد.

هر حقوق مصر نیز این امر مورد پذیرش قرار گرفته است که شی مورد اجاره باید موجود یا ممکن الوجود باشد و مانند سایر عقود ،اجاره شی غیر موجود باطل است. همچنین است هنگامی که شی موجود بوده ولی به طور کلی قبل از عقد از بین برود ، چنین اجاره ای نیز به علت ازبین رفتن موضوع آن باطل است[۱۱].

اما در مورد منفعت همانطوری که در بیان مفهوم منفعت بیان گردید ،  کلی آن  منفعتی است که  به مستاجر تملک می گردد ودرزمان انعقاد اجاره موجود نمی باشد. اما چون این منافع محقق الوجود هستند وجود تقدیری دارند ، فقدان آنها در زمان عقد خللی به صحت آن وارد نمی آورد و عقد تملیکی می تواند سبب تملیک مال آینده نیز قرار گیرد.

[۱] بروجردی عبده؛  محمد؛ حقوق مدنی؛ ص ۲۷۳

[۲] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین؛ ص ۳۷۲

[۳] نجفی؛ شیخ محمدحسن؛ جواهرالکلام؛ ج ۲۷؛ ص ۲۱۳

[۴] ماده ۶۳۷ ق. م

[۵]الجبعی العاملی؛ زین‌الدین؛ الروضه البهیه فی شرح المعه الدمشقیه؛ ج ۲؛ مکتب الاعلام الاسلامی؛ ۱۳۷۳ ص ۲؛ المحقق الثانی؛ شیخ علی بن الحسن الکری؛ جامع المقصاد فی شرح القواعد؛ ج ۷؛ ص ۸۷

[۶] طباطبایی یزدی؛ سیدمحمدکاظم؛ العروه الوثقی؛ ج ۲؛ ص ۲۳۱

[۷] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۷۳؛- امامی؛  سید حسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۵- بروجردی عبده؛  محمد حقوق؛ ص ۲۷۵

[۸] مال غیر استهلاکی، مالی است که بر اثر استفاده بلافاصله مستهلک نشده و از بین نرود. جعفری لنگرودی،  محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق؛ ش ۴۶۸۱

[۹] السنهوری؛  عبدالرزاق احمد؛ ج ۶؛ ص ۲۳۰

[۱۰] همان

ج– قدرت بر تسلیم و مشروع بودن منفعت

در صحت اجاره ،  قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است[۱] ،  زیرا تسلیم منفعت و تسلط مستاجر برآن مستلزم تسلیم عین بوده [۲]و هدف اصلی از عقد اجاره این است که مورد اجاره به مستاجر داده شود تا از منافع آن بهره مند گردد[۳].

فقها مقدور التسقیم بودن را یکی از شرایط مورد معاوضه دانسته و معقتند که مورد معامله باید ذاتا مقدور التسلیم باشد و مالی که به طور مطلق قابلیت تسلیم ندارد ،  نمی تواند موضوع عقد اجاره واقع شود و در علت آن گفته اند ،  زیرا چنین اجاره ای مشتمل بر غرر و جهالت است.

براین اساس ممکن بودن تسلیم نه اوصاف مورد معامله می باشد به این معنی که موضوع عقد باید مالی باشد که طرف معامله و یا هر شخص متعارف دیگری بتواند آن را تسلیم نماید و در غیر این صورت عقد باطل خواهد بود.

ماده ۱۳۲ قانون مدنی مصر در این مورد مقرر نموده : در صورتی که تسلیم مورد تعهد ذاتا غیر ممکن باشد عقد باطل است و گفته شده که مقصود از عدم امکان ذاتی عدم امکان مطلق است[۴].

مالی به طور مطلق قابلیت تسلیم ندارد که هیچ شخص متعارفی قادر به تسلیم آن نباشد و معیار تشخیص این امر توان نوعی افراد است.

با وجود این در حقوق ما به نظر می رسد که علاوه براین که لازمست عین مستاجره ذاتا مقدور التسلیم باشد موجر نیز باید بتواند آن را تسلیم نماید و قدرت شخصی وی بر تسلیم عین مستاجره شرط صحت اجاره است.

این امر از مواد ۴۷۰ و ۴۷۶ و ۴۷۷ قانون مدنی استنباط می شود. براساس مواد مزبور در اجاره تسلیم عین مستاجره از تکالیف و وظایف موجر است به نحوی که اگر وی قدرت رد تسلیم نداشته باشد اجاره باطل می شود و اگر امتناع از تسلیم نماید مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.

در ماده ۴۷۰ ق.م که قدرت بر تسلیم عین مستاجره را شرط صحت اجاره قرار داده است بر خلاف ماده ۳۴۸ همان قانون در خصوص عقد بیع ذکری از امکان تمام توسط مستاجر نشده و این امر بدین معنی است که در اجاره صرف قدرت مستاجر به اینکه عین مستاجره را به تصرف خود در آورد کافی نبوده بلکه برای صحت اجاره قدرت شخصی موجر بر تسلیم نیز شرط است[۵] و در این مورد روی نفع و اجاره تفاوت وجود دارد. زیرا در بیع تسلیم یا تسلم مبیع ، اثر عقد بیع و انتقال مالکیت می باشد و هدف از آن این است که مبیع در اختیار مشتری قرار گیرد. منتها چون فروشنده باید استیلای خریدار را فراهم کند. قانون مدنی در درجه نخست این قدرت را برای او شرط کرده است و هنگامی که فروشنده توانایی تسلیم موضوع قرار داد را نداشته باشد اگر خریدار بتواند آن را به آسانی بدست آورد عقد صحیح است[۶]. اما دراجاره ، کسی که مالی را اجاره می دهد ،درضمن موظف می شود آن مال رادراختیارمستاجر قراردهد،زیرا لازمه تسلیط اوبرانتفاع است.وبرخلاف بیع این تسلیم عین مستاجره نیست که اثر عقد می باشد بلکه التزام موجر به فراهم

آوردن امکان بهره برداری از عین مستاجره برای مستاجر نتیجه و اثر اجاره است به همین دلیل است که ماده ۴۷۶ ق.م موجر را متلزم به تسلیم عین مستاجره نموده و در صورت امتناع مجبور  می شود و در صورت تعذر اجبار ،  برای مستاجر خیار فسخ ایجاد می شود و همچنین به علت همین التزام است که ماده ۴۷۷ نیز مقرر می دارد که موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را ببرد.

این مفهوم از عقد اجاره در قانون مدنی مصر نیز مشاهده میگردد به نحوی که ماده ۳۶۲/۴۵۵ اجاره را عقدی می داند که بموجب آن موجر ملزم است که برای مستاجر امکان بهره برداری از انتفاع شی معین در مدتی معین در برابر اجاره بهای معین را بنماید و همان گونه که قبلا نیز اشاره نمودیم در حقوق مصر اجاره عقدی عهدی می باشد و تسلیم عین مستاجره توسط موجر به مستاجر نتیجه این عقد و از تعهدات موجر است. پس داشتن قدرت در تسلیم آن از شرایط لازم در شخص موجر است.

علاوه بر مقدور التسلیم بودن دائمی بودن عین مستاجره ونیز قدرت موجر نسبت به تسلیم آن وهمچنین مورد اجاره باید شرعا نیز مقدور التسلیم باشد. مشروع بودن موردمعامله ازشرایط اساسی صحت معاملات میباشد وفقهاء نیزهمگی نظربراین دارند که مورد معامله باید مباح باشد ومعامله

آن ، قانونا ممنوع نشده باشد [۷]چنانکه گفته اند : الممتنع شرعا کالممتنع عقلا ،  لذا معامله بر چیزهایی که شرع و قانون جایز نمی داند باطل است ماده ۲۱۵ ق.م در این مورد مقرر می دارد : “مورد معامله باید مالکیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد” اجاره نیز یکی از معاملات بوده و مشمول این ماده می گردد و هر گاه منفعتی که مورد اجاره قرار می گیرد از طرف قانون ممنوع باشد عقد فاقد شرط اساسی برای صحت معامله بوده و باطل می باشد[۸].

همچنین است هر گاه دو طرف برای انتفاع نامشروع تراضی کنند در این صورت جهت نامشروع موجب بطلان عقد می شود و در غالب موارد با نامشروع بودن منفعت مخلوط می گردد[۹]. زیرا اگر معلوم شود که شرط نامشروع انگیزه قاطع و جهت عقد است باید آن را باطل شمرد[۱۰]. ولیکن در موردی که اجاره به طور مطلق بوده و مستاجر محل را برای امر نامشروع اختصاص می دهد بعضیها معتقدند موجر نمی تواند اجاره را فسخ نماید. زیرا در این صورت مستاجر در حکم غاصب است و موجر می تواند او را از انتفاع نامشروع بازدارد[۱۱]. اما تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در این مقرر داشته ،"اگر مستاجر مرکز فساد راکه قانونا دائر کردن آن ممنوع است درمورداجاره دایر نماید، دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود ، به محض صدور کیفر خواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد. همچنین به موجب تبصره۲ ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲ اگر مستاجر ، مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد. به محض ثبوت آن دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.

در حقوق مصر نیز به موجب ماده ۹۷/۱۴۹ ق.م یکی از شرایط مبیع این است که از اشیایی باشد که قابلیت خرید و فروش را دارا هستند و حقوقدانان مصری در این مورد بیان نموده اند که شی مورد اجاره باید قابل خرید و فروش باشد و اشیایی که قابلیت خرید و فروش ندارند عبارتند از : اول: اشیایی که بر حسب طبیعتشان قابل معامله کردن نیستند ، مانند خورشید و هوا ودریا . دوم:اشیایی که به غرض خاصی اختصاص داده شده اند. مانند اجاره املاک عامه ( اموال عمومی) که مجاز نیست و نیز همانند غیر قابل معامله بودن وقف . زیراباغرضی که مال موقوفه به آن اختصاص داده شده است منافات دارد، اما معامله ای که باچنین غرضی منافات نداشته باشد جایزاست . ماننداجاره مال موقوفه . همچنین اشیاء نامشروع نیز قابل معامله نیستند وعدم مشروعیت

آنها به مخالفت با نظم عمومی و اخلاق برمیگردد ،  مثلا اجاره خانه برای قمار جایز نیست[۱۲].

[۱] ماده ۴۷۰ ق. م

[۲] حائری شاه‌باغ؛ سیدعلی؛ شرح قانون مدنی؛ ج ۱؛ ص ۴۲۷

[۳] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۸۸

[۴] السنهوری؛  عبدالرزاق، الوسیط فی الشرح القانون المدنی الجدید؛ ج ۱؛ ص ۳۸۴

[۵] برای دیدن نظر مخالف، ر. ک به: بروجردی بعده؛  محمد، حقوق مدنی؛ ص ۲۷۳ و امامی؛  سید حسن، حقوق مدنی ج ۲؛ ص ۷۲

[۶] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۱۴۹

[۷] محقق حلی: ابوالقاسم نجم‌الدین جعفر بن الحسین؛ شرایع الاسلام فی مسائل احلال و الحرام؛ ترجمه ابوالقاسم احمد یزدی؛ انتشارات دانشگاه تهران؛ ۱۳۷۴؛ ج ۲-۱؛ ص ۳۰۹

[۸] امامی؛  سید حسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۷۱

[۹] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۸۹

[۱۰] کاتوزیان؛  ؛ قواعد عمومی قراردادها؛ ج ۲؛ ص ۴۲۴- برای دیدن نظر مخالف ر. ک به امامی؛  سیدحسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۱؛ ص ۲۱۷

[۱۱] امامی؛  سیدحسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۷۱

د– معلوم و معین بودن

معلوم و معین بودن مورد معامله. یکی از شرایط اساسی صحت عقد بوده و در این مورد ادعای اجماع شده است[۱]. اهمیت این شرط تا جایی است که فقدان آن موجب بطلان عقد می گردد زیرا در هر معامله ای باید طرفین بدانند که چه چیزی را مورد معامله قرار می دهند و یا چه چیزی را تعهد می نمایند در غیر این صورت معامله غرری بوده و باطل خواهد بود[۲].

در اصطلاح حقوقی ،  واژه معلوم در برابر مبهم به کار می رود و منظور از لزوم معلوم بودن موضوع معامله این است که طرفین باید بوسیله مشاهده و یا تعیین مقدار ،  اوصاف و جنس از آن رفع ابهام نمایند و منظور از لزوم معین بودن موضوع معامله نیز این است که نباید یکی از دو چیز به طور مردد موضوع تعهد قرار گیرد ،  هر چند که هر یک از آن دو نیز از لحاظ مقدار و جنس و وصف معلوم باشند[۳].

این شرط در قانون مدنی ما پذیرفته شده و بند ۳ ماده ۱۹۰ صراحتا موضوع معین  بودن مورد معامله را از شرایط اساسی صحت معامله می داند و به موجب ماده ۲۱۶ ،  مورد معامله باید مبهم نباشد. مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.

در اجاره نیز معلوم و معین بودن عین مستاجره ضروری است. ماده ۴۷۲ ق.م در این مورد مقرر   می دارد عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

در حقوق مصر نیز به موجب مواد ۱۳۱ تا ۱۳۵ قانون مدنی این شرط پذیرفته شده است ،  با این تفاوت که طبق مواد مزبور ضرورتی ندارد که عین مستاجره بالفعل در زمان انعقاد قرار داد معین باشد بلکه قابلیت تعیین آن کفایت می کند[۴]. و در این مورد بین عین معین و عین کلی تفاوتی گذاشته نشده است در حالیکه در حقوق ما هنگامی که عین مستاجره عین معین است. باید حتما در هنگام انعقاد عقد اجاره معین شود. در اجاره مال کلی با ذکر اوصاف در زمان انعقاد عقد از آن رفع ابهام شده و تنها تعیین مصداق خارجی آن برعهده موجر گذاشته می شود و در این مورد   نمی توان گفت مورد اجاره معین نیست[۵].

علاوه بر عین مورد اجاره باید نوع منفعت هم معین بوده و مقدار آن مبهم باقی نماند. زیرا موضوع اصلی عقد اجاره منفعت است و معلوم و معین بودن عین مستاجره نیزبه خاطر این است که منفعت مبهم و مردد نباشد.

منفعت مورد اجاره بوسیله مشاهده نمودن عین مستاجره و یا از طریق توصیف و شرح دادن خصوصیات آن معلوم می گردد و در صورتی که عین مستاجره دارای منافع متعددی بوده و بعضی از آنها مورد نظر طرفین عقد باشد باید آن منافع مورد نظر معین شوند[۶].

اگر به منفعت به صورت معین و معلوم در عقد تصریح نشده باشد منفعت متعارف مد نظرا ست ماده ۴۹۰ ق.م در این مورد مقرر نموده” مستاجر باید… ثانیا / عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط       می شود استعمال نماید. همچنین وفق ماده۴۹۲ اگرمستاجر عین مستاجره رادرغیر موردی که دراجاره ذکرشده یاازاوضاع واحوال استنباط  می شود ، استعمال نماید و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

این امر در حقوق مصر نیز پذیرفته شده است. و طبق ماده ۵۷۹ قانون مدنی : مستاجر ملزم است که عین مستاجره را به روشی که با او اتفاق شده استفاده نماید و اگر توافقی در این مورد نشده باشد مستلزم است که عین را برحسب آنچه که برای آن فراهم شده استفاده نماید.

براساس مواد مزبور در صورتی که منفعتی غیر از منفعت متعارف ،  از عین مستاجره مورد نظر طرفین باشد باید در عقد به آن تصریح نمایند. در غیر این صورت مستاجر صرفا می تواند عین مستاجر را به استفاده ای برساند که بر حسب عرف ،  برای آن استفاده آماده شده است. مثلا استفاده متعارف از منزل سکونت در آن است. حال اگرشخصی آن را به منظور ایجاد مطب پزشک اجاره می نماید باید به این امر در ضمن عقد اجاره تصریح کند و اگر تصریح نکرده صرفا می تواند در آن منزل سکونت نماید و حق استفاده از آن به عنوان مطب پزشک را ندارد[۷].

چون منفعت با تدریج از عین بدست می آید. راه طبیعی برای تعیین مقدار آن اشاره به مدتی است که درطول آن مدت می توان از عین استفاده کرد

مجهول بودن مدت اجاره از موارد بطلان عقد می باشد[۸]. قانونی مدنی ما در ماده۴۶۸ در این مورد مقرر نموده ،  در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است ،  این امر در حقوق مصر نیز پذیرفته شده است و حقوقدانان مصری ، ذکر مدت را معیاری برای معلوم و معین نمودن موضوع اجاره می دانند و متذکر شده اند که این مدت باید محدود باشد در غیر این صورت عقد باطل است[۹].

ذکر مدت تنها راه برای علم به منفعت نیست بلکه در مواردی که می توان منفعت را به تعیین مسافت و یا عمل ، معلوم و معین نمود [۱۰]عدم ذکر مدت موجب بطلان عقد اجاره نمی شود مثلا در اجاره حیوان طبق ماده ۵۰۷ ق.م تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که مسافر یا کالا باید به آنجا حمل شود و در اجازه انسان نیز طبق ماده ۵۱۴ خادم یا کارگر نمی تواند  اجیر شود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امر معینی.

ماده ۴۷۴ ق.م در این مورد مقرر می نماید : مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد ،  مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. زیرا مالکیت اشخاص نسبت به اموال قدرت تصرف آنها در آن اموال را نیز اقتضا می کند. کسی که به سببی از اسباب مانند صلح و اجاره مالک منفعت شده و یا اینکه به موجب حق انتفاع می توانسته از آن مال منتفع شود باید بتواند هر گونه تصرفی که با حقوق مالک عین یا دیگران مغایر نباشد نیز در مال و حق خویش بنماید[۱۱]. البته در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ ، در مورد اجاره محل پیشه و تجارت ، این حق به مستاجر داده نشده است. ماده ۱۰ این قانون مقرر می دارد : “مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه این اختیار به او داده شده باشد".

در حقوق مصر نیز در سه حالت شخص می تواند مالی را اجاره دهد[۱۲] اول اینکه حق مالکیت درآن مال داشته باشد دوم اینکه حق انتفاع در آن داشته باشد و سوم اینکه حق اداره کردن آن مال را داشته باشد ، زیرا همان گونه که در تعریف عقد اجاره گفتیم ،  اجاره در حقوق مصر عبارت از عقدیست که به موجب آن موجر انتفاع از عین مستاجره را تعهد می نماید لذا در صورتی که قادر به انجام این تعهد است که یکی از حالات فوق الذکر را داشته باشد پس اگر وی مالک چیزی نبوده و برای وی حق انتفاع هم نباشد و حق اداره کردن آن مال را نیز نداشته باشد نمی تواند آن را اجاره دهد زیرا در این صورت عمل وی اجاره ملک غیر محسوب می شود[۱۳].

در زمانی که مورد اجاره عین خارجی ( عین معین) می باشد ،  لازم است که مستاجر در حین عقد مالک آن منافع باشد[۱۴] زیرا به مجرد وقوع عقد مالکیت منتقل می شود و مالکیت موجر درا ین زمان نسبت به منافع شرط نفوذ اجاره می باشد اما هر گاه مورد اجاره کلی باشد لازم نیست در زمان عقد

موجر مالک منفعت باشد. بلکه در زمان تسلیم باید مالک منفعت آن فردی باشد که به مستاجر تسلیم می نماید.

[۱] نجفی؛ شیخ محمدحسن؛ جواهرالکلام؛ ج ۲۷، ص ۲۵۷

[۲]  همان؛ ص ۲۸۹ ، محقق حلی ابوالقاسم نجم‌الدین جعفر بن الحسین؛ شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، ج ۲؛ انتشارات استقلال؛ الطبعه الرابع ۱۴۱۵- ۱۳۷۳ ه؛ ص ۱۸۴- امامی؛  سیدحسن؛ ج ۲؛ ص ۶۵

[۳] کاتوزیان؛  ؛ دوره مقدماتی حقوق مدنی (اعمال حقوقی)؛ چاپخانه بهمن؛ ۱۳۷۹؛ ص ۱۳۳

[۴] السنهوری؛  عبدالرزاق احمد؛ الوسیط فی الشرح القانون المدنی الجدید؛ ج ۶؛ ص ۱۲۶

[۵] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۸۲

[۶] ذهنی تهرانی، سید محمدجواد، المباحث الفقهیه فی شرح الروضه البهیه (ترجمه فارسی شرح لمعه)، ج ۱۵، ص ۳۸

[۷] قاسم؛  محمدحسن؛ القانون مدنی؛ ص ۷۴۰

[۸] کاتوزیان،  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۸۳- امامی  سید حسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۶۶

[۹] قاسم؛  محمدحسن؛ القانون المدنی؛ ص ۵۲۰۷

[۱۰] شهیدثانی، زین‌الدین بن علی؛ تحریرالروضه فی شرح اللمعه؛ اعداد علیرضا امین؛ ص ۲۸۸

[۱۱] به عنوان مثال یک نمونه از تصرفی که مغایر با حقوق دیگران می‌باشد، اجاره مال مشاع است. در مالکیت مشاع، حق مالکان در عین مال مخوط است. این حقوق در عالم اعتبار مستقل ولی در عالم خارج جدا نیست. به همین جهت تصرف حقوق در عالم اعتبار مستقل ولی در عالم خارج جدا نیست. به همین جهت تصرف حقوقی در مال مشاع از قبیل فروختن سهم مشاع یا اجاره دادن آن مجاز است ولی تصرفات مادی بدین لحاظ که باعث تصرف در مال سایر مالکان است، بدون اذن ایشان امکان ندارد (م ۴۷۵ ق. م) (ر. ک به کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱، ص ۳۷۹)

[۱۲] السنهوری؛  عبدالرزاق احمد؛ الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید؛ ج ۶؛ ص ۲۸

[۱۳] همان؛ ص ۳۹

[۱۴] امامی؛  سیدحسن؛ ج ۲؛ ص ۶۰