ب– شرایط عیب موجب خیار در اجاره

به شرایط ثبوت خیار عیب اعم از شرایط مربوط به عقد و ضرورت لازم معرض و تملیکی بودن آن و همچنین شرط مربوط به مورد معامله و عین معین بودن آن و نیز شرایط مربوط به عیب ،  در فصلدوم ممبحثا پرداختیم و در فصلاول ،  در مقام بیان کلیات عقد اجاره نیز بررسی نمودیم که اجاره عقدی لازم معرض و تملیکی می باشد پس با جمع شدن سایر شرایط امکان ثبوت خیار در آن وجود دارد لذا آنچه که بیان آن در اینجا ضروری به نظر می رسد شرایط مربوط به عیب موجب خیار در اجاره است زیرا بعضی از این شرایط در عقد اجاره با آنچه که در فصلپیش بررسی نمودیم تا حدی متفاوت است که دراین گفتاربه آنها می پردازیم :

بند اول – لزوم مخفی بودن عیب

در رابطه با شرط مخفی بودن عیب در اجاره و عدم علم مستاجر به آن در زمان عقد عقد اجاره خصوصی نسبت به عقود دیگر ندارد و هر آنچه که در قواعد عمومی راجع به چگونگی و علت لزوم این شرط بیان نمودیم در عقد اجاره نیز صادق است و فقها نیز در اجاره صراحتا بیان نموده اند که عیبی موجب خیار است که مستاجر جاهل به آن بوده باشد.[۱]

در حقوق مصر نیز تمام آنچه که در مورد مخفی بودن عیب در بیع بیان شده در اجاره نیز همان گونه می باشد و حقوقدانان مصری شرایط لازم برای ثبوت خیار را سه شرط موثر بودن عیب مخفی بودن و آن و غیر معلوم بودن آن بر مستاجر ذکرکرده اند.

قسمت دوم ماده ۵۷۵ قانون مدنی مصر نیز مقرر نموده موجر ضامن عیب نیست اگر مستاجر از آن آگاه بود و یا در زمان عقد آن را دریافته باشد.

در اینجا به همین مقدار اکتفا نموده و از تکرار مباحث خودداری می نماییم.

بند دوم – لزوم موثر بودن عیب :

عیبی که موجب پیدایش حق فسخ است به اعتبار مورد معامله سنجیده می شود. بدین جهت که موجب خیار عیب در بیع ،  هر فزونی یا کاستی در مبیع است که عرف زمان و محل آن را عیب بداند. خواه در منافع مال تاثیر داشته و موجب نقصان آن یا صعوبت در انتفاع گردد و یا تاثیرن داشته و فقط از زیبایی و رغبت به آن بکاهد. اما در اجاره عیبی موجب خیار است که موثر در منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد و اجاره بها به نسبت آن متفاوت گردد. زیرا مورد حقیقی عقد اجاره منفعت است و با اعتبار ارزش آن اجرت المسمی تعیین می گردد و عیب موجود در عین به شرطی سبب ایجاد خیار می شود که در انتفاع موثر باشد.

به این امر در قانون مدنی تصریح شده است و قانون گذار به صراحت در ماده ۴۷۹ مقرر می دارد : عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

در قانون مدنی مصر نیز در قسمت اول ماده ۵۷۶ مقرر شده : موجر در برابر مستاجر ضامن جمیع عیوبی است که در عین مستاجره ایجاد شود و انتفاع از آن را متحول ساخته و یا این که موجب نقص بزرگی در انتفاع گردد.

معیار تشخیص نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع عرف است. ماده ۴۲۶ قانون مدنی در این مورد مقرر می دارد : « تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می شود و بنابراین ممکن است بر حسب از منه و امکنه مختلف شود. به طور مثال ،  یکی از مواردی که بر حسب عرف عیب تلقی می گردد موردی است که موجر مالک مشاع عین مستاجره است و بعد سهم خود را به دیگری اجاره می دهد. در اینجا گفته اند که اشاعه سبب می شود که مستاجر نتواند از عین مستاجره به نحو مطلوب استفاده کند و ناگاه خود را شریک دیگران بیابد و دشواری انتفاع از آنچه در دست دارد ،  عیب منفعت تملیک شده محسوب می شود پس مستاجر می تواند با استناد به خیار عیب با تدلیس ،  اجاره را فسخ کند.

قانون مدنی مصر نیز به نقش عرف در این مورد نظر داشته و در ادامه ماده ۵۷۶ مقرر می دارد : ( موجر ) ضامن عیوبی که عرف نظر به تسامح در آنها دارد نیست. حقوقدانان مصری در این مورد گفته اند : حتی اگر عیب دارای شرایط عیب موثر نیز باشد اما عرف در معاملات بر عدم اعتبار آن بعنوان عیب جریان داشته باشد عیب موجب ضمان تلقی نمی شود.

فقها و حقوقدانان در این مورد مثالهایی زده و گفته اند در مواردی که مثلا گوش یا دم حیوان بریده شده است این امر تاثیری در انتفاع از آن ندارد. پس عرفا عیب موجب ضمان تلقی نمی شود : هر چند از مالیت آن بکاهد همچنین است در موردی که خانه ای برای مدت یک سال مورد اجاره قرار گیرد و بعضی از تیرهای سقف آن پوشیده باشد اما هیچ خطری نداشته باشد و بتواند چند سال با آن تیرها دوام بیاورد در اینجا نیز مستاجر نمی تواند اجاره را به استناد آن فسخ نماید زیرا پوسیدگی تیر سقف ،  تاثیری در منفعت از حیث نقصان یا صعوبت ندارد. وعرفا عیب موجب خیار در این مورد تلقی نمی شود.

باید توجه داشت که هر چند عرف معیار نوعی را در نظر می گیرد ولی نمی توان یک حکم کلی ارائه داد :زیرا معیار شخصی نیز در تمیز آن موثر است و همانگونه که در گفتارمربوط به مفهوم عیب بررسی نمودیم. مفهوم عیب یک مفهوم نسبی است و گاهی ممکن است بر حسب قصد طرفین سنجیده شود.

قانون مدنی مصر به این امر اشاره نموده و در ادامه قسمت اول ماده ۵۷۶ مقرر می دارد : « … وی ( موجر)  مسئول تهی بودن عین از صفاتی که صرفا وجود آن ها را تعهد نموده و یا تهی بودن عین از صفاتی که انتفاع از آن اتضا می نماید ،  می باشد. »

همچنین نقصان منفعت یا صعوبت انتفاع باید از خود عین ناشی شده باشد. مثلا اگر شخصی مغازه ای را جهت بقالی اجاره کند سپس فروشگاهی بزرگ در کنار آن احداث شود و به لحاظ کم شدن مشتری از کسب و کار مغازه کاسته شود یا این که در اجاره چاه یا قنات به علت حفر چاه همسایه آب آنها کم شود در این موارد خیار عیب برای مستاجر ایجاد نمی شود. موارد مزبور ارتباطی به موجر ندارد و وی تعهدی به تامین سود حاصل از استیفا ندارد لذا کم شدن سو از عیب عین ناشی نشده است پس دلیلی هم بر حق فسخ وجود ندارد.

ج– اثر فسخ در اجاره

در رابطه با آثار فسخ ،  دانستیم که فسخ موجب انحلال عقد و بازگشت هر یک از عوضین به طرفی که پیش از عقد مالک آن بوده است. می شود پس در عقد اجاره نیز با توجه به این امر که عقدی تملیکی بوده و به مجرد انعقاد ،  منجر به انتقال مالکیت کل منافع تمام مدت قرار داد به مستاجر و کل اجاره بها به موجر میگردد. باید گفت که اثر فسخ نیز بازگشت کل منافع و اجاره بها  به طرف مقابل می باشد.

این امر در موردی که عین مستاجره در زمان عقد معیب بوده و فسخ نیز باشد از استیفا منافع صورت می گیرد. مورد تردید نیست. اما در فرضی که مستاجر پس از گذشت چند ماه از زمان انعقاد قرار داد و در نتیجه استیفا قسمتی از منافع در این مدت از عیب آگاه شده و مبادرت به فسخ معامله می نماید و همچنین در موردی که عیب هنگام انعقاد عقد موجود در این عین نبوده بلکه در اثنا مدت اجاره رخ می دهد و عقد در نتیجه آن فسخ می گردد ،  تصور چنین آثاری برای فسخ به این پرسشها مواجه است که اولا در فرض اول حدود اثر فسخ عقد در اثنا اجاره تا کجاست و حکم منافعی که در اثر استیفا تلف شده اند ،  چیست ؟ ثانیا در فرض دوم ،  آیا فسخ اجاره در اثر عیبی که در اثنا مدت اجاره حادث شده است. تاثیری در آنچه که پیش از حدوث عیب در اثر عقدی نافذ و صحیح رخ داده نیز دارد و با تنها نسبت به آینده موثر است ؟

علت سوالات مزبور در این است که اجاره عقدی مستمر بوده که در طول زمان استمرار دارد و برای استفاده از منافع باید زمان معهود بگذرد و بین گذشت زمان و استیفا منافع و تلف آنها ،  ارتباط تنگاتنگ وجود دارد.

فقها در پاسخ به این پرسشها در مورد حدود آثار فسخ اجاره ،  اختلاف نظر دارند به نحوی که بعضی از ایشان معتقدند که هر گاه مستاجر عقد اجاره را فسخ نماید. عقد به اعتبار مدت به دو عقد متعدد منحل شده و اجاره نسبت به مدت باقیمانده فسخ می شود و اجرت المسمی نسبت به مدت مزبور به مستاجر مسترد می گردد. اما اجاره نسبت به مدت قبل از فسخ به حال خود باقی است زیرا در دید عرف فسخ باید ناظر به زمان آینده باشد و در مبادله زمان گذشته اثر نکند.

اما در مقابل بعضی دیگر معتقدند که در صورتی که اجاره به جهتی از جهات فسخ شود عقد منحل شده و منفعت مورد عقد به ملکیت موجر و مال الاجاره به ملکیت مستاجر عودت می یابد و در صورتی که مقداری از منفعت به وسیله مستاجر استیفا شده باشد. چنانکه فسخ در اثنا مدت به عمل آید مستاجر بدل آن را که اجرت المثل آن مدت باشد به موجر می دهد. ،  زیرا تلف هر یک از عوضین یا هر دوی آنها مانع فسخ و اقاله نیست. بلکه در این صورت به جای آنچه که تلف شده است. بدل آن داده می شود و علت مانع فسخ بودن تلف در خیار عیب وجود طریق جبرانی دیگر یعنی حق اخذ ارش در کنار حق فسخ باشد که با وجود این دیگر نیازی به فسخ معامله و اجبار طرف مقابل به قبول بدل آنچه که تلف شده است. نمی باشد. اما در عقد اجاره با توجه به این که چنین حقی پیش بینی نشده است و خیار عیب تنها در برگیرنده حق فسخ می باشد ،  تلف مانع فسخ نیست.

بعضی دیگر از علما با عنایت به دو نظر فوق معتقدند که این دو نظر افراطی را باید تعدیل کرد و بین خیاری که سبب آن هنگام عقد موجود است و خیاری که در اثنا اجاره حادث می شود تفاوت گذاشت در موردی که علت فسخ در حین عقد موجود می باشد در صورت فسخ اجاره توسط مستاجر تمامی منافع مورد اجاره باید به موجر مسترد گردد و اگر تمام یا قسمتی از آن استیفا شده باشد. مستاجر باید اجرت المثل آن مدت را به موجر بپردازد. ولی هر گاه علت فسخ پس از عقد و در اثنا مدت اجاره حادث شود. مانند موردی که عین مستاجره معیوب گردد ،  مستاجر می تواند اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ نماید و فقط اجرت المسمی مدت مزبور به مستاجر مسترد می شود.

این نظر در قانون مدنی ما پذیرفته شده است چنانکه ماده ۴۸۰ آن مقرر می دارد : « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنا اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

مفهوم مخالف فصلاخیر ماده مذکور این است که اگر عیب از آغاز اجاره وجود داشته باشد. خیار نسبت به همه مدت ثابت است. اما در موردی که عیب در اثنا اجاره حادث می شود از آنجایی که منافع قبل از حدوث عیب بوده و به وسیله مستاجر استیفا شده است. عقد اجاره تا تاریخ پیدایش عیب صحیح شناخته می شود و از تاریخ مزبور که عیب موجب نقصان منفعت و یا صعوبت در انتقام گردیده است مستاجر برای جبران ضرر خود می تواند عقد اجاره را نسبت به بقیه مدت متحل سازد.

در قانون مدنی ،  مصر ، در مورد اثر فسخ در اجاره اشاره ای نشده است و تنها در ماده ۵۷۷ به ثبوت حق فسخ در کنار حق درخواست کاهش اجرت یا درخواست اصلاح عیب اشاره شده است. اما به گونه ای که قبلا گفتیم حقوقدانان مصری فسخ را دارای اثر رجعی دانسته و معتقد هستند که با فسخ عقد تمام عوضین با کلیه منافع و نماات و فواید قانونی آنها به طرف مقابل باز می گردد و به نظر می رسد که همین امر نیز در مورد فسخ اجاره به علت عدم وجود حکم مخالفی اجرا می گردد.

گفتاردوم – الزام موجر به رفع عیب و یا تسلیم مصداق سالم عین مستاجره :

علاوه بر ثبوت خیار که یکی از اساسی ترین آثار حدوث عیب در موضوع معامله می باشد و موردی استثنایی بوده که با شرایط ویژه و در موارد خاص ایجاد می گردد. از دیگر آثار حدوث عیب الزام موجر به رفع عیب و همچنین الزام وی به تسلیم  مصداق سالم عین مستاجره است این آثار با اصل لزوم قرار داد ها هم موافق بوده و در صورت عدم امکان اجرای آنها حق توسل به خیار فسخ ثابت می گردد که در این گفتارتحت دو گفتار به آنها می پردازیم.

الف– الزام موجر به رفع عیب

به گونه ای که بررسی نمودیم ،  یکی از موانع خیار عیب ،  زوال عیب پیش از اعمال خیار می باشد. زیرا خیار به سبب عیب ثابت می شود و با زوال عیب باید گفت که خیار ناشی از آن نیز ساقط می گردد.

حال درا ین گفتار،  می خواهیم بدانیم که در عقد اجاره ،  در موردی که امکان رفع عیب از جاب موجر وجود دارد آیا مستاجر می تواند وی را ملزم  به آن نموده و عقد را فسخ نکند ،  یا خیر ؟

فقها امامیه این امر را نپذیرفته و در این مورد استدلال نموده اند که بر الزام موجر به تعمیر مورد اجاره دلیلی وجود ندارد زیرا موجر در اثر عقد اجاره صرفا متعهد به تسلیم عین مستاجره می شود و در مورد تعمیر موضوع اجاره ،  توافقی در عقد نشده است و یا ثبوت خیار ،  ضرر وارده به مستاجر جبران می گردد ،  اما هر گاه موجر آن را تعمیر نماید ،  به علت منتفی  شدن ضرر حق فسخ مستاجر نیز ساقط می شود.

حقوق ما نیز در این مورد از نظر فقها امامیه تبعیت نموده و به موجب قسمت اخیر ماده ۴۷۸ قانون مدنی ،  رفع عیب از موانع فسخ اجاره قلمداد شده که به اختیار موجر انجام می شود ،  نه به الزام وی از جانب مستاجر ،  این ماده مقرر می دارد : « … ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد ،   مستاجر حق فسخ ندارد » البته در دو مورد به نظر می رسد که حق الزام موجر به رفع عیب برای مستاجر پیش بینی شده است : اول در موردی که عیب موجب خارج شدن عین از قابلیت انتفاع می گردد. زیرا به موجب ماده ۴۸۱ قانون مدنی : « هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود ،  اجاره باطل است » و دوم در موردی که عین مستاجره هنگام تسلیم معیوب می باشد ؛  زیرا در این مورد مستاجر می تواند از پذیرش آن امتناع نموده و موجر را ملزم به تسلیم عین در حالتی کند که بتواند استفاده مطلوب را ازآن ببرد ، ماده ۴۷۷ قانون مدنی در این مورد مقرر می دارد ،  موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوب از آن را نکند زیرا در غیر این صورت تسلیم انجام نشده است.

در حقوق مصر ،  بر خلاف حقوق ما ،  چنین حقی به صراحت پذیرفته شده است و قسمت اخیر ماده ۵۷۷ قانون مدنی مصر مقرر نموده : « …. و برای وی (مستاجر) حق درخواست اصلاح عیب یا مبادرت به اصلاح آن با هزینه موجر وجود دارد. اگر این اصلاح برای موجر مشکل نباشد. »

حق درخواست اصلاح عیب براساس ماده مذکور در کنار حق فسخ و حق کاهش اجاره بها برای مستاجر ایجاد می گردد و در صورت تقاضای آن از جانب مستاجر موجرزمانی ملزم  به آن می شود که اصلاح عیب برای وی مشکل نبوده و انجام آن مستلزم هزینه های زیادی که متناسب با اجاره بها نیست نباشد. در غیر این صورت اگر اصلاح عیب مستلزم انجام اقداماتی باشد که در برگیرنده هزینه های سنگینی هستند برای مستاجر صرفا حق فسخ اجاره و یا درخواست کاهش اجاره بها با جبران خسارت در این موارد وجود دارد و موجر ملزم به اصلاح عیب نمی شود.

اگر موجر بعد از درخواست مستاجر مبادرت به اصلاح عیب نکند ،  طبق ماده مذکور مستاجر می تواند خود به اصلاح عیب با هزینه موجر بپردازد و برای این امر لازم است که از دادگاه تقاضای مهلت برای اصلاح عیب با هزینه موجر بنماید اما اگر اصلاحات از نوعی باشد که نتوان در آنها درنگ نمود مستاجر می تواند بدون تقاضای مهلت از دادگاه ،  به انجام آنها بپردازد.

ب– الزام موجر به تسلیم مصداق سالم مورد معامله :

به این امر بارها اشاره نمودیم که بحث ثبوت خیار ،  مختص موردی است که مورد معامله عین معین باشد. زیرا تنها در این موارد است که امکان جبران ضرر از طریق دیگری وجود ندارد و چون خیارات از موارد استثنایی می باشد باید دامنه شمول آنها را محدود به مواردی نمود که تنها با توسل به آنها می توان عدالت را برقرار ساخت.

پس در عقد اجاره نیز مانند آنچه که در قواعد عمومی گفتیم تا زمانی که عین مورد اجاره کلی می باشد. در صورت معیوب بودن آن مستاجر می تواند موجر را مجبور به تسلیم مصداق دیگری از آن نماید و در این مورد نمی تواند عقد را فسخ کند. مگر در موردی که تسلیم مصداق دیگری ممکن نباشد.

ماده ۴۸۲ قانون مدنی به این امر تصریح نموده و مقرر می دارد ،  اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید ،  مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

عین کلی اعم از کلی در ذمه یا کلی در معین است و در مورد کلی در معین و زمانی که موضوع عقد مقداری از مال معین به طور کلی است. خیار عیب تنها در فرضی ایجاد می شود که تمام اجزای مال متساوی الاجزا ،  معیب باشد زیرا در این فرض هیچ مال سالمی نمی تواند جانشین مال تسلیم شده قرار بگیرد. ولی در جایی که تنها عینی که موجر به مستاجر تسلیم نموده است معیوب می باشد. می توان الزام آور به دادن مورد اجاره از مصادیق سالم درخواست نموده و ضرورت فسخ قرار داد احساس نمی شود.

این امر مورد توجه فقها نیز قرار گرفت است و گفته اند که حق فسخ در موردی می باشد که عین مستاجره عین شخص ( عین معین) باشد اما اگر کلی باشد عقد فسخ نمی گردد. بلکه موجر باید آن را تبدیل نماید و اگر این امر غیر ممکن شود و نتوان وی را مجبور نمود ،  مستاجر طبق قاعده لاضرر اختیار فسخ معامله را دارد.

قانون مدنی مصر در این مورد ،  تفکیکی بین موردی که موضوع اجاره عین معین می باشد با کلی ننموده است و در ماده ۵۷۷ حدوث عیب در عین مستاجره را بدون اشاره به معین یا کلی بودن آن  موجب ضمان موجر دانسته و برای مستاجر چهار حق فسخ ،  درخواست کاهش اجاره بها الزام موجر به اصلاح عیب و جبران خسارت ناشی از عیوب مخفی را قائل شده است.

گفتارسوم – بطلان عقد در اثر حدوث عیب :

اگر عیب حادث در عین مستاجره ،  به اندازه ای در آن موثر باشد که موجب خروج آن از قابلیت انتفاع گردد عقد اجاره باطل می شود. زیرا موضوع اجاره منافع مال بوده و برای استیفا از آنها ،  لازم است عین مستاجره قابل انتفاع باشد پس هر گاه این قابلیت از بین برود. از لحاظ مستاجر در حکم تلف موضوع اجاره بوده و تلف مورد معامله بعنوان یکی از شرایط اساسی صحت معاملات موجب بطلان عقد می گردد.

علاوه بر خروج عین از قابلیت انتفاع برای بطلان عقد در اثر حدوث عیب شرایط دیگری نیز لازم است که در این گفتارتحت یک گفتار این شرایط را بررسی می نماییم.

بطلان عقد در اثر حدوث عیب ،  برحسب اینکه سبب آن در چه زمانی واقع شده است دارای آثار متفاوتی می باشد که در باین گفتاربه آن خواهیم پرداخت :