افراز املاک -تکلیف ابنیه و اشجار در ارتباط با اقامه ی دعوای مالکیت

حکم به رفع تصرف عدوانی که از مرحله ی بدوی صادر می شود ، در این مورد نیز باید پس از ابلاغ طبق ماده ۱۷۵ ق.ج.ا.د.م اجرا شود و درخواست تجدید نظر مانع اجرای حکم نمی باشد.

۱ ، اشجار غرس شده و ابنیه ی احداث شده پس ازتصرف عدوانی ، اگر متصرف عدوان ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم ، اقامه ی دعوای مالکیت ننماید ، پس از انقضای مهملت مزبور بلافاصله در صورتی که اقامه ی دعوای مالکیت نماید ، پس از روشن شدن نهایی دعوای مالکیت و محکومیت او ، چنانچه از دادگاه درخواست شده در این خصوص نیز حکم صادر شده باشد  قلع خواهد گردید.

روشن است در صورتی که محکوم علیه دعوای تصرف عدوانی در مهلت مقرر اقامه ی دعوای مالکیت نموده و در آن پیروز شود نه تنها قلع بنا و اشجار منتفی می شود بلکه در اجرای حکم جدید ( خلع ید) ، محکوم علیه دعوای تصرف عدوانی دوباره بر ملک مستولی می گردد(کاتوزیان؛۱۳۹۰؛۱۵۵).

۳-۲          تکلیف ابنیه و اشجار در ارتباط با شکایت از حکم

حکم رفع تصرف عدانی ، چون در دعوای مالی صادر شده و به استناد بند « ب‌ » ماده ۳۳۱ ق . ج ، قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان است .

البته درخواست تجدید نظر ، بر خلاف اصل مذکور در ماده ۳۴۷ ق . ج . مانع اجرای حکم رفع تصرف عدوانی که علیه که علیه متصرف صادر شده نمی باشد چون طبق ماده ۱۷۵ ق . ج که مقرر می دارد : در صورتی که رأی صادره مبنی بر رفع تصرف عدوانی یا مزاحمت از حق یا ممانعت از حق باشدبلافاصله به دستور مرجع صادرکننده ی رأی ، توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نمی باشد و … .

بنابراین اگر محکوم علیه به درخواست تجدید نظر اکتفا نماید و اقامه ی دعوای مالکیت نکند ، ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم رفع تصرف عدوانی به استناد ماده ی ۱۶۴ ق . ج که مقرر می دارد: هرگاه در ملک مورد تصرف عدوانی ، غرس اشجار یا احداث بنا کرده باشد ، اشجار و بنا در صورتی باقی می ماند که متصرف عدوانی مدعی مالکیت مورد حکم تصرف عدوانی باشد و ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم ، در باب مالکیت به دادگاه صلاحیتدار دادخواست بدهد.

اگر حکم رفع تصرف عدوانی در فاصله ی یک ماه در دادگاه تجدید نظر فسخ شود که در این صورت نه تنها اشجار و بنا قلع نخواهد شد بلکه به موجب ماده ی ۱۷۵ ق . ج ، اقدامات اجرایی به حالت قبل از اجرا ، به دستور  دادگاه اجراکننده حکم ، اعاده می شودو در حقیقت محکوم علیه مرحله ی بدوی که در مرحله ی تجدید نظر حاکم و محکوم له شده است بر ملک مورد تصرف عدوانی مستولی می گردد.

اما اگر در فاصله ی یک ماه حکم رفع تصرف عدوانی در دادگاه تجدید نظر فسخ نشود ، حتی اگر دعوای تجدید نظر در جریان رسیدگی باشد ، اشجار و بنا احداثی قلع خواهد شد(برزعلی؛۱۳۹۳؛۲۱) .

بنابراین در صورتی که محکوم علیه نگرانی قلع اشجار و بنای احداثی را نخواهد داشت که در فرجه ی یک ماه از تاریخ حکم ، دعوای مالکیت اقامه کند .

سئوال این است که اگر حکم رفع تصرف عدوانی به صورت غیابی صادر شود تکلیف اجرای آن و اشجار و بنای احداثی چگونه خواهد بود ؟

قانونگذار در ماده ی ۱۷۵ ق . ج فر را به حضوری بودن حکم قرار داده و لذا تنها شکایت و اجرای آن ، نظر به اینکه خلاف آن در مقررات مربوط به دعاوی تصرف پیش بینی نشده است ، می بایست در اینجا نیز مورد توجه قرار گیرد.

بنابراین ، نظر به مواد ۳۰۵ به عد ق . ج ، چنانچه حکم غیابی به رفع تصرف عدوانی صادر و ابلاغ شود ، در فرجه ی واخواهی در هر حال و در صورتی که محکوم علیه غایب ظرف ۲۰ روز از ابلاغ واقعی نسبت به آن واخواهی نماید تا روشن شدن نتیجه واخواهی اجرا نخواهد شد(برزعلی؛۱۳۹۳؛۲۲).

بدیهی است اگر محکوم علیه غایب در فرجه ی دادخواست واخواهی تسلیم ننماید ، بلافاصله و هرگاه در این فرجه واخواهی نماید و در این مرحله نیز محکوم شود ، پس از صدور و ابلاغ حکم ، بلافاصله حکم رفع تصرف عدوانی اجرا می شود ، حتی اگر درخواست تجدید نظر نموده باشد . در صورتی که حکم غیابی ابلاغ قانونی شده باشد و در مهلت قانونی نسبت به آن واخواهی نشده باشد به صراحت تبصره ی ۲ ماده ی ۳۰۶ ق . ج « اجرای حکم … منوط به معرفی ضامن معتبر یا اخذ تأمین مناسب از محکوم له خواهد بود…»

اگر متصرف عدوان در ملک مورد تصرف عدوانی تأسیساتی را به کار برده باشد در صورتی که این وسایل بدون ایجاد خرابی به خود یا محل آنها قابل انتقال باشد ، هم زمان با اجرای حکم تصرف عدوانی برچیده و به صاحب آن ( متصرف عدوانی ) تحویل داده می شود(برزعلی؛۱۳۹۳؛۲۳).

چنانچه دیدیم در دعوای تصرف عدوانی گاه لازم می شود که مالکیت نیز به اثبات برسد یا اینکه ممکن است رای در مورد تصرف عدوانی بصورت غیابی صادر شود و از جمله غایبین می تواند محجور یا غایب مفقود الاثر باشد لذا در چنین مواردی قطعا باید دعوی از طریق دادگاه صالح رسیدگی شده و ان مرجع حکم لازم را صادر نماید البته اگر مدعی تصرف عدوانی نخواهد مالکیت خود را به اثبات برساند و تنها رفع تصرف را بخواهد می تواند برای دعوی خود به اداره ثبت اسناد مراجعه و از آن طریق حق خود را مطالبه نماید.

۳-۳          تکلیف زراعت در ملک مورد تصرف عدوانی

چنانچه متصرف عدوانی در ملک مورد تصرف زراعت نموده باشد ماده ی ۱۶۵ ق . ج او را مکلف نموده که اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد باید فوری محصول را برداشت و اجرت المثل زمین را تأدیه نماید » . اگر موقع برداشت محصول نرسیده باشد ، ماده ی مزبور ۳ راه حل را به خواهان دعوا یا محکوم له ارائه می نماید:

الف- اینکه محکوم له ، پس از جلب رضایت متصرف عدوانی قیمت بذر را نسبت به سهم صاخب بذر پرداخت و ملک را تصرف نماید .

ب- اینکه پس از جلب رضایت متصرف عدوانی ، ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرّف عدوانی باقی می گذارد و اجرت المثل زمین را دریافت نماید.

ج- مکلّف نمودن متصرف عدوانی به معدوم کردن زراعت و اصلاح زمین است.

د- هیچ یک از موارد مزبور تفاوتی اینکه بذر روییده یا نروییده باشد پیش بینی نشده است.

۳-۴          تکلیف آثار تخریبی در ملک مورد تصرف عدوانی

چنانچه متصرف عدوانی ، پس از تصرف عدوانی ، اقدام به تخریب ملک کرده باشد . قانونگذار در ماده ی ۱۶۵ ق . م به محکوم له حق می دهد که او را مکلّف به اصلاح آثار تخریبی نماید.

در خصوص این قسمت از ماده به نظر می رسد ، چنانچه اصلاح آثار مستلزم صرف هزینه و انجام آن توسط محکوم علیه ممکن نباشد و اجرا بتواند رأساً یا با مساعدت محکوم له به آن مبادرت نماید ، دادگاه می تواند اصلاح آثار تخریبی را به درخواست محکوم له ، ضمن دستور اجرای  حکم ، مورد دستور قرار می دهد ، در غیر اینصورت مکلف نمودن محکوم علیه به امری که نسبت به آن درخواست نشده و رسیدگی انجام نگردیده و بنابراین زمان تخریب ، میزان آن ، شخص تخریب کننده و …  احراز نشده است و مورد لحوق حکم قرار نگرفته ، خلاف اصول دادرسی می باشد .

در خصوص زراعت و آثار تخریبی باید گفت ، اجرای مقرارت ۱۶۵ ق . ج مستلزم قطعی شدن حکم رفع تصرف عدوانی است . در حقیقت به موجب ماده ی ۱۷۵ ق . ج « در صورتی که رأی صادره مبنی بر رفع تصرف عدوانی … باشد ، بلافاصله … اجرا خواهد شد … ».

بنابراین مصدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی بنابر قاعده ، مستلزم قطعیت حکم است.

از سوی دیگر ، چنانچه حکم رفع تصرف عدوانی صادر و قطعی شده باشد ، تکلیف زراعت و آثار تخریبی همان است که گفته شد ، حتی اگر محکوم علیه اقامه ی دعوای مالکیت نموده باشد(خدابخشی؛۱۳۸۷؛۲۱۰) .

۳-۵          کیفیت تصرف

تصرف مورد حمایت قانون در این بحث باید دارای اوصاف معینی باشد ، مال مورد تصرف نیز باید ویژگی هایی داشته باشد افزون بر آن، موضوعی که اکنون با تصویب قانون جدید می تواند مورد بحث قرار گیرد شرط مدت تصرف است (متین دفتری؛۱۳۸۹؛۲۷۰).

تصرف مورد حمایت قانون است که واجد شرایط مخصوصی باشد در تصرف عدوانی مدعی، باید ثابت کند که مورد دعوا قبل از خارج شدن ملک از تصرفش در تصرف او بوده و بدون رضایت او و به وسیله ی غیر قانونی از تصرف او خارج شده است.

اعاده ی تصرف خود را مدعی از مرجع صالح (دادگاه عمومی ) در خواست نماید. بنابراین اگر فرضاً تصرف متصرف با قهر و اجبار توأم نباشد و یا در نظر عده ای از حقوقدانان مستمر ، علنی و بدون ابهام نباشد دعوی تحت این عنوان قابل استماع نمی باشد(متین دفتری؛۱۳۸۹؛۲۷۰).

۳-۶          اوصاف تصرف

«تصرف که از آن به ید تعبیر می شود عبارت است از سلطه و اقتدار مادی است که شخص بر مالی مستقیم یا به واسطه ی غیر دارد.» اوصاف تصرف خواهان و خوانده باید جداگانه مورد بررسی قرار گیرد.

الف.  اوصاف تصرف خواهان

در تشخیص و تعیین تصرف سابق خواهان باید دقت شود که از آویختن آن با تصرفی که دلیل مالکیت است اختلاط نشود. تصرفی که دلیل، مالکیت است باید مشروع باشد و بنابراین « کسی که به قهر و غلبه بر مالی مسلط شود حق استفاده از اعاده ی تصرف ندارد.

مشروع بودن تصرف در تصرف عدوانی شرط حمایت قانونگذار از آن در دعوای مذکور نمی باشد . در حقیقت به موجب ماده ی۱۷۴ ق.ج. « دادگاه در صورتی رأی به نفع خواهان می دهد که به طور مقتضی احراز کند خوانده ، ملک متصرفی خواهان را عدواناٌ تصرف و یا مزاحمت از حق استفاده خواهان نموده است.» بنابراین اگر حتی ید سابق غاصبانه بوده است دادگاه می بایست با احراز شرایط ،حکم رفع تصرف به نفع دارنده ی ید سابق که همان خواهان دعوای تصرف است صادر نماید.

از سوی دیگر ماده ی۷۴۶ ق.ق. در مقام اعلام شرایط تصرف منشأ مرور زمان مالک نه و مسالمت آمیز بودن آن تصرف را لازم می دانست . اما در دعاوی تصرف وجود این اوصاف درتصرف ضروری نبوده و دادگاهها در دعاوی تصرف مجال رسیدگی  به آنها را نمی یابد . در حقیقت هدف قانونگذار در دعاوی تصرف حمایت از تصرف به عنوان وضعیتی عینی و واقعی و منع اشخاص در تصرفات دیگران در املاک می باشد.

بنابراین نه تنها لازم نیست مالکانه و مشروع بودن تصرف سابق خواهان دعاوی تصرف احراز شود بلکه ادعای خلاف آن از سوی خوانده هم در دعاوی تصرف قابل رسیدگی نمی باشد . اگر نظری غیر از این پذیرفته شود جواز اخلال و تعرض به تصرفات مستأجر ، مباشرو… لازم می آید که خلاف فلسفه ی وجودی و هدف حمایت از تصرف است.  اگر استیلای شخص بر مال یا حقی تثبیت نگردیده یا استیلای او  منقطع یا غیر قابل دیدن و احساس برای دیگران باشد و همچنین اگر حالت او نسبت به ملکی یا حقی ، استیلای او را در ابهام و تردید قرار دهد و یا تصرف او ناقص باشد، در نظر عرف چنین حالتی تصرف شمرده نمی شود و حمایت قانونگذار از چنین وضعیتی سالبه به انتفای موضوع می گرد(شمس؛۱۳۸۵؛۲۹۳).

 ب . اوصاف تصرف خوانده

اگر خواهان رفع تصرف عدوانی اظهار دارد که تصرف عدوانی در ملک مورد تصرف او با قوه ی امنیه به عمل آمده است  دادگاه نباید به عنوان اینکه این نوع تصرفات خودسرانه و بر خلاف انتظامات نیست دعوا را غیر ثابت بداند چه عنوان مذکور محضاً دلیل قانونی بر بی حقی خواهان شهر نمی رود.

خواهان با ارائه ی دلیل سبق تصرفات خود و لحوق تصرفات خوانده از اثبات عدوانی بودن ، مزاحمت و ممانعت خوانده بی نیاز می شود و دلیل وجود وسیله ی  قانونی و یا رضایت خواهان را باید از خوانده دعوا مطالبه نمود(برزعلی؛۱۳۹۳؛۱۴۵).

۳-۷          مدّت تصرف

مدت تصرف را می توان نسبت به خواهان و نسبت به خوانده بررسی نمود .

الف.  مدت تصرف نسبت به خواهان

مواد ۳۲۶ ، ۳۲۷ و ۳۲۸ ق . ق . یکی از شرایط پیروزی در دعاوی تصرف را سبق تصرفات دست کم یک ساله ی خواهان قرار داده بود . در قانون جدید نیز مدت تصرفات سابق تعیین نگردیده است و بنابراین زمینه ی مناقشه در این بحث فراهم است.

با سکوت قانون جدید در خصوص شرط مدت تصرف سابق ۳ نظر قابل ابراز است : نظر نخست ، قانونگذار با مسکوت گذاشتن شرط مدت تصرف سابق بر آن بوده که با حذف این شرط تصرف سابق را هر چند کوتاه باشد ، مورد حمایت قرار دهد . و بنابراین دادگاه نباید در این مورد تحقیق نماید .

نظر دوم ، علت مسکوت ماندن شرط مزبور حذف آن نبود ، بلکه با توجه به اینکه نزدیک به شصت سال در مقررات و حتی عرف استیلای کمتر از یک سال در این خصوص تصرف شمرده نمی شد ، قانونگذار تصریح بر این شرط را زاید دانستن و از آن پرهیز نموده است.

نظر سوم ، قانونگذار با مسکوت گذاشتن شرط مدّت به قاضی در قضاوت نسبت به آن آزادی لازم داده تا با توجّه به همه ی اوضاع و احوال ، طلوع مدّت استیلای سابق را کافی یا ناکافی تشخیص دهد . در حقیقت شیوه ی تصرفات قبلی و اقداماتی که متصرف سابق در ملک نموده ، نوع ملک و غیره می تواند در کنار مدّت تصرف مورد توجه دادگاه قرار گیرد .

پذیرش نظر دوم در تقویت نظم و انضباط دادرسی و جلوگیری از تفسیر به رأی مؤثر است : نظر سوم سازگاری بیشتری با اصول قضا دارد و نظر نخست منطبق بر نصوص فعلی است .

بنابراین چون در ق . ج . طول مدت تصرف قبلی خواهان شرط قانونی پیروزی در دعاوی تصرف قرار داده نشده علی الاصول لزومی ندارد که خواهان مدت تصرفات ید یا ایادی ماقبل خود را به مدت تصرفات خود اضافه نماید . البته چنانچه نظر دوم و یا سوم پذیرفته شود اضافه نمودن مدت تصرفات ید ماقبل به مدت تصرفات مدّعی ، علی رغم عدم تصریح آن در قانون جدید قابل دفاع است(کاتوزیان؛۱۳۸۲؛۱۹۵) .

 ب. مدت تصرف نسبت به خوانده

قانون قدیم آیین دادرسی مدنی در مواد ۳۲۶ ـ ۳۲۸ ضمن تعیین مدت حداقل یک ساله ی سبق تصرف خواهان او را ملزم می نمود که ظرف یک سال از تاریخ تصرف عدوانی ، مزاحمت یا ممانعت از حق اقامه ی دعوا نماید(حقیقت؛۱۳۷۹؛۹۹) .

مواد ۸ و ۴۰ قانون اصول محاکمات حقوقی مدّت اقدام را در دادسرا ظرف ۳ ماه از تاریخ اخلال متصرف قرار می داد . ق . ج . در این خصوص نیز سکوت اختیار کرده و در نتیجه راه برای پذیرش هر یک از سه نظری که ارائه شد باز خواهد نمود .