ه -  مسقطات خیار عیب

 منظور از مسقطات خیار ، مواردی می باشند که پس از ثبوت خیار ،  موجب سقوط آن می شوند. این موارد گاه ناشی از اراه طرفین یا یکی از آنها هستند زیرا از یک طرف خیار بر مبنای اراده طرفین ثابت میشود و بر همان مبنا نیز می تواند ساقط گردد. و از طرف دیگر ،  خیارات از حقوق هستند.

و حقوق ،  برخلاف احکام ،  قابل اسقاط و انتقال می باشند ،  خصوصا این که قواعد خیار عیب ازقواعد مربوط به نظم عمومی نیز نیستند و در نتیجه می توان سقوط آنها را در ضمن عقد یا بعد از آن شرط نمود.

مسقطات خیار عیب را در چهار دسته می توان طبقه بندی کرد که عبارتند از : اسقاط صریح یا ضمنی خیار ،  تبری از عیوب ،  زوال عیب پیش از اعمال خیار و اهمال در اجرای خیار که تحت چهار بند به آنها می پردازیم.

بند اول- اسقاط صریح یاضمنی خیار

اسقاط خیار عیب یا با شرط سقوط خیار انجام می پذیرد و یا با اسقاط صریح یا ضمنی خیار

1. شرط سقوط خیار :

طرفین عقد یا یکی از آنها می توانند سقوط تمام یا بعضی از خیارات را در ضمن عقد شرط نمایند.[۱] شرط سقوط خیار در مورد خیارهایی که در نتیجه عقد به وجود می آیند مانند خیار ناشی از عیبی که پیش از عقد حادث شده و در زمان عقد نیز درم ورد معامله وجود دارد. به معنی اسقاط حق خار موجود بوده و به نفس اشتراط حاصل می شود.[۲]  ولی در مورد خیارهایی که پس از عقد ایجاد می شوند مانند خیار ناشی از عیوب حادث در زمان پس از عقد و پیش از قبض و یا در زمان خیارهای مختص مشتری ،  بعضی از علما معتقدند که شرط سقوط خیار به منزله حذف بی درنگ خیار پس از ایجاد است. زیرا شرط مزبور ،  شرط نتیجه بوده و در مواردی که حق خیار در زمان انعقاد عقد موجود نمی باشد. حصول آن نتیجه موقوف به ثبوت خیار است و حق خیار به محض ایجاد خود به خود ساقط می شود.[۳]

اما گروه دیگری از علما شرط مذکور را در این موارد به مفهوم اسقاط مقتضی ایجاد خیار دانسته و استدلال نموده اند که هر چند این خیارات پس از عقد ایجاد میشوند. اما سبب و مقتضی و زمینه آنها ،  موجود در عقد بوده و جریان عقد بر مورد معامله موجب ثبوت آنها می شود و همین مقدار در تحقق اسقاط کفایت کرده[۴] و شرط سقوط خیار ،  سبب و مقتضی موجود را ساقط می کند و مانع از ایجاد خیار می گردد. براساس این تعبیر که قوی تر به نظر می رسد. شرط سقوط خیار در این فرض ،  مانع از تکوین حق می شود ؛  نه موجب سقوط  آن پس از ایجاد.[۵]

نکته قابل ذکر دیگر در اینجا ،  بیان تاثیر علم یا جهل طرفین عقد یا یکی از آنها نسبت به عیب موجود در مورد معامله ،  در نفوذ یا عدم نفوذ شرط سقوط خیار می باشد. زیرا شرط مذکور ، در جایی که هر دو طرف جاهل به عیب هستند ،  با مشکلی روبرو نمی شود ،  ولی در فرضی که انتقال دهنده از عیب آگاه است و خریدار جاهل را فریب می دهد ،  نفوذ این شرط مورد تردید است.

در قانون مدنی ،  در این مورد تصریحی دیده نمی شود اما حقوقدانان گفته اند که هر گاه اقدام فروشنده به تشویق و اجبار خریدار ،  چهره فریب پیدا کند. اسقاط خیار عیب او را از پیامد فریب در معامله نمی رهاند و خریدار می تواند بر مبنای خیار تدلیس ،  عقد را فسخ کند.[۶] همچنین هر جا که پای فریب و حیله و سو استفاده به میان آید. تمهیدی که به کار رفته بی اثر می باشد. زیرا سو استفاده از حق ممنوع است.[۷]  بنابراین در فرض مذکور ،  اگر فروشنده ای به عمد عیب کالایی را بپوشاند و اسقاط خیار را نیز شرط کند خریدار پس از آگاهی حق فسخ دارد.[۸]

این امر به صراحت در حقوق مصر پذیرفته شده است. به نحویکه ماده ۴۵۳ قانون مدنی مصر مقرر می دارد : طرفین عقد جایز هستند که با توافقات خاص ضمان بایع را زیاد کنند یا از آن بکاهند یا این که آن را ساقط کنند. هر توافقی که ضمان را ساقط کند یا از آن بکاهد. باطل می شود. هنگامی که بایع به عمد عیب مبیع را به قصد فریب مخفی نماید.

در فقه نیز بسیار تاکید شده که هر گاه کسی می خواهد کالای معیبی را بفروشد ،  بهتر است عیب آن را به مشتری اعلام نماید.[۹] با وجود این عجب  است که اکثر فقها در مورد اسقاط خیار یا تبری از عیوب گفته اند که فرقی نیست بین علم مشتری و بایع ( هر دو) به عیب و جهل هر دو و یا علم یکی از آنها و جهل دیگری.و برخی دیگر از ایشان نیز در این مورد ادعای اجماع نموده اند.[۱۰]

2. اسقاط صریح یا ضمنی خیار :

صاحب خیار می تواند حق خود را ساقط نماید. اسقاط حق یک عمل حقوقی بوده و ممکن است صریح باشد یا ضمنی ،  چنانچه ماده ۲۴۵ قانون مدنی مقرر می دارد : « اسقاط حق حاصل از شرط ممکن است به لفظ باشد یا به فعل ،  یعنی عملی که دلالت بر اسقاط شرط نماید.»

اسقاط صریح آن است که صاحب حق با بیان صریح جمله ای بگوید که دلالت بر صرف نظر کردن او از حق خود داشته باشد. مثل این که بگوید حق خیار خود را ساقط کردم. یا از حق رجوع خود صرف نظر نمودم و اسقاط ضمنی آن است که صاحب خیار مبادرت به انجام عملی نماید که دلالت بر انصراف و چشم پوشی او از حقش داشته باشد. مثل این که کسی که در عقد بیعی دارای حق خیار فسخ است ،  مبیع را به دیگری انتقال دهد.

کاری که دلالت بر اسقاط ضمنی خیار می نماید. باید با آگاهی از خیار صورت پذیرد. زیرا اسقاط خیار عملی حقوقی بوده و در نتیجه تابع اراده صاحب آن می باشد. همچنین در دید عرف نیز باید آنچه که رخ می دهد نشانه انصراف از خیار باشد.

یکی از مصادیق بارز اقداماتی که بر اسقاط ضمنی خیار دلالت می نماید. تصرف در مبیع بعد از علم مشتری به عیب آن است که در مباحث گذشته ممبحثا بدان پرداختیم و دانستیم که اگر چنین تصرفی دلالت بر رضایت کند. باز هم دلالت بر رضایت به بیع دارد. نه عیب در نتیجه موجب سقوط خیار عیب به طور مطلق نیست. بلکه فقط حق فسخ را از زائل می کند. مگر انکه قرینه ای بر اسقاط کل خیار داشته باشد و عرف نیز آن را اقتضا نماید. لذا باید گفت برای اسقاط خیار هیچ قاعده ثابتی وجود ندارد و دادرس باید با ملاحظه اوضاع و احوال دعوی تشخیص دهد که ایا مقصود از تصرف و به طور کلی اعمال صاحب خیار ،  اسقاط خیار به طور کلی بوده است. با فقط اسقاط حق رد و یا هیچکدام بلکه این اعمال و تصرفات صرفا به منظور حفظ و اداره مبیع ،  برای جلوگیری از تلف و از بین رفتن امکان فسخ آن یا انتفاع از آن بوده است.[۱۱]

بند دوم – تبری از عیوب :

تبری از عیوب ،  شرطی از شروط ضمن عقد معاوضی است که به موجب آن ،  شخصی که عین مال را به طرف مقابل منتقل می نماید ،  مسئولیت خود را نسبت به عیوب موجود در آن ( عیوبی که ظاهر نیست و احتمال وجود آنها در مورد معامله می رود) در مقابل طرف دیگر سلب می کند.[۱۲]

گنجاندن این شرط در ضمن عقد ،  از جانب فقها تاکید شده است. به نحویکه گفته اند هر گاه کسی می خواهد مال معیبی را بفروشد بهتر است مشتری را از عیب آن آگاه نموده و یا این که از همه عیوب آن بیزاری جوید.

لازم نیست که تبری از عیوب به تفصیل صورت بگیرد. یعنی فروشنده عیوبی را که از آنها برائت می جوید بیان نموده و معلوم کند بلکه غالب فقها تبری به اجمال را نیز صحیح می دانند و در این مورد گفته اند ،  اگر شخص مالی را با برائت از عیوب بفروشد ،  چه عیوب آن را معین کند یا نکند ،  بیع صحیح بوده و رد آن به دلیل عیب جایز نیست.زیرا در این فرض ،  فروشنده اعلام می کند که ضمان ناشی از عیب را برعهده نمی گیرد یا مبیع را با تمام عیوب احتمالی آن می فروشد ،  نه بر مبنای سلامت آن و این بی گمان شامل تمام عیوب پنهان و آشکار موجود در حال عقد می شود.

در قانون مدنی ما نیز ،  تبری به اجمال و از جمیع عیوب و همچنین تبری به تفصیل ،  صراحتا پذیرفته شده است و به موجب ماده ۴۳۶ : « اگر بایع از عیوب مبیع تبری کرده باشد به این که عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد. مشتری در صورت ظهور عیب ،  حق رجوع به بایع را نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد.

تبری ازع یوب یکی از اقسام شرط عدم مسئولیت  است. به این مفهوم که مسئولیت خوب و بد کالا از عهده توابع ساقط شده و به عهده خریدار می باشد. پس اگر عیبی در آن ظاهر شود. مانند این است که او از آن آگاه بوده است و نمی تواند قرار داد را فسخ کند یا از بابت عیب ،  ارش بخواهد.

در مورد دامنه شمول این شرط ،  نسبت به عیوب حاد در مورد معامله در زمان های مختلف بیشتر فقهای امامیه معتقدند که ظاهرا فرقی نیست بین عیب موجود در حال عقد و عیبی که بعد از عقد حادث می شود و ضمان آن بر عهده بایع می باشد ودر این امر ادعای اجماع نموده و گفته اند که دلیل آن این است که خیار در همه این موارد با عقد ثابت می شود واز این بابت تبری از آنها جایز بوده و تبری از مالم عیب و لم یوجد محسوب نمی شود.اما در عمل در غالب موارد ،  معامله کنندگان  به عیب حادث توجه ندارند و مقصود شان تبری از عیوب موجود در زمان عقد است و از این جهت که احکام خیار عیب بیشتر نمودار اراده مفروض دو طرف بوده و با نظم عمومی ارتباط ندارد. به نظر می رسد که برای تعیین دامنه شمول تبری از عیوب  صحیح تر آن است که به مفاد تراضی طرفین رجوع شود. زیرا عامل ایجاد کننده تبری  اراده می باشد و برای تعیین میزان شمول و نفوذ آن باید به همان اراده رجوع نمود.

در حقوق مصر نیز شرط تبری از عیوب ،  تحت عنوان « توافق بر معافیت از ضمان » پذیرفته شده است ودر مورد دامنه شمول و نفوذ آن ،  حقوقدانان مصری معتقدند که در صورت چنین توافقی ،  عدم گسترش آن در تفسیر لازم است. مثلا هر گاه موجر از تمام مسئولیت های ناشی از عیب موجود در عین مستاجره معافیت جسته باشد و مستاجر در آن عیبی مخفی بیابد موجر صرفا از رفع عیوب و اصلاح و تعمیر عین معاف می گردد. نه از جبران خسارت و همچنان مسئول فسخ اجاره یا نقص اجاره بها باقی می ماند.

بند سوم – زوال عیب پیش از اعمال خیار  

به گونه ای که گفتیم ،  خیار عیب خیاری است که به سبب عیب برای مشتری ثابت می شود. حال سوال این است که اگر بر اثر عیب ،  خیار ثابت شده و پیش از اعمال خیار عیب از بین رفت ( خواه خود به خود یا به وسیله بایع یا مشتری ) حکم خیار چیست ؟ آیا با زوال عیب ،  خیار نیز زائل می گردد ،  یا خیر؟

بعضی از علما در این مورد نظر بر عدم سقوط خیار یا زوال عیب دارند یا این استدلال که حق خیار و مطالبه ارش در اثر وجود عیب در حین عقد برای مشتری ثابت گشته و در صورت تردید در سقوط آن ،  در اثر زوال عیب ،  براساس اصل استصحاب حکم به بقا آن می شود.[۱۳]

اما در مقابل گروه دیگری از علما گفته اند که هدف نهایی از خیار عیب جبران ضرر ناروایی است که در نتیجه آن به طرف قرار داد وارد می شود. پس اگر پیش از اعمال خیار ،  منشا این ضرر از بین برود ،  خیار نیز ساقط می شود.[۱۴]

گفته دوم به نظر صحیح تر می رسد ،  زیرا دیدیم که مبانی خیار عیب ،  اراده طرفین و جبران ضرر و ایجاد تعادل قرار دادی می باشد و اخذ ارش تمهیدی برای این تعادل بوده تا از مشتری رفع ضرر شود. حال در جایی که منشا این ضرر ،  قبل از اعمال خیار از بین رفته پس خیار نیز بعنوان وسیله ای جبرانی دربرابر آن ضرر ،  منتی می شود. همچنین اصل بر لزوم قرار داد ها است و با وجود این اصل ،  جایی برای استناد به استصحاب باقی نمی ماند.

در قانون مدنی ما نیز با توجه به ماده ۴۷۸  در باب اجاره پذیرفته شده که رفع عیب پیش از اعمال خیار موجب سقوط آن می شود. این ماده مقرر می دارد : « هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است ،  اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجب رفع عیب کند به نحوی که به مستاجره ضرری نرسد ،  مستاجر حق فسخ ندارد. »

در خصوص حکم این ماده گفته شده که این حکم چهره استثنایی ندارد و در مقام بیان قاعده است. چنانکه در فقه نیز سقوط خیار طرفداران سرشناسی دارد.

در حقوق مصر ،  تصریحی در این مورد در قانون دیده نمی شود. اما حقوقدانان مصری ،  زوال عیب حادث در مبیع را موجب زوال ضمان بایع دانسته و گفته اند ،  اگر عیبی که در مبیع حادث شده است ،  زائل شود. دیگر مشتری نمی تواند به سبب ضمان عیب به بایع رجوع نماید. زیرا سبب ضمان زائل شده و ضمان هم با زوال سببش زائل می شود.

بند چهارم – اهمال در اجرای خیار :

اگر خیار از جمله خیارات فوری باشد اهمال در اجرای آن موجب سقوط آن می شود.

اصل در خیارات ،  فوریت است ،  زیرا خیارات از استثنائات وارده بر اصل لزوم قرار داد ها می باشند و در موارد استثنایی اصل براین است که به قدر متقین آنها اکتفا نموده و دامنه شموال آنها را محدود نماییم. در نتیجه اصل را در خیارات باید فوریت آنها دانست. همچنین هدف از برقراری بیشتر خیارات دفع ضرر و جبران آن است ،  ولی اگر اجرای حق به درازا بکشد و مدتها قرار داد را در حال تزلزل نگه دارد ،  خود باعث ایجاد ضرر می شود. پس اجرای عدالت ایجاب می کند که در برابر اعطای حق خیار ،  از صاحب آن خواسته شود که دیگری را در حال تعلیق نگذارد و از حق بعنوان سپر دفاع کند ،  نه چون حربه اضرار.

اما در مورد این که آیا خیار عیب از جمله خیارات فوری است یا خیر. در فقه اختلاف نظر وجود دارد.

مشهور فقها خیارعیب را فوری نمی دانند و معتقدند که پس از علم صاحب خیار به عیب ،  هر مدتی که طول بکشد. موجب سقوط حق خیار نمی شود ،  مگر این که صاحب خیار به سقوط آن تصریح نموده و یا اقدامی نماید که حکایت از رضایت وی داشته باشد. و در علت آن گفته اند ،  زیرا خیار برای دفع ضرر قرار داده شده است و با تاخیری که حاکی از رضایت نباشد باطل نمی شود.

اما در مقابل بعضی دیگر از فقها فوری بودن خیار عیب را تقویت کرده اند و قانون مدنی ما نیز موافق این نظر می باشد و در ماده ۴۳۵ مقرر می دارد : خیار عیب بعد از علم به آن فوری است.

مقصود قانون گذار از فوریت خیار ،  فوریت عرفی است. خریدار باید در استفاده از آن اهمال نکند و بی درنگ درباره آن تصمیم بگیرد. اگر مهلت عرفی این اقدام بگذرد و درنگی رخ دهد. خیار عیب ساقط می شود. آغاز این مهلت از زمان ظهور عیب می باشد و اگر پس از ظهور عیب صاحب خیار مبادرت به استفاده از آن ننماید. این امر نشانه رضایت وی به عقد و اسقاط ضمنی خیار تلقی می شود. البته همانگونه که در خصوص اسقاط ضمنی بیان شد. اهمال صاحب خیار در صورتی منجر به این نتیجه می گردد که آگاهانه باشد و به همین دلیل است که قانون گذار در ماده ۱۱۳۱ مقرر می دارد ،  خیار فسخ فوری است و اگر طرفی که حق فسخ دارد بعد از اطلاع به علت فسخ نکاح را فسخ نکند ،  خیار او ساقط می شود. به شرط این که علم به حق فسخ و فوریت آن داشته باشد…»

در قانون مدنی مصر در مورد فوریت خیار عیب تصریحی دیده نمی شود. اما با توجه به مفاد ماده ۴۴۹ می توان گفت این امر پذیرفته شده است.

زیرا این ماده مقرر می دارد : « ۱-هنگامی که مشتری مبیع را تسلیم می نماید ،  ملزم می باشد در صورت امکان براساس آنچه که در معاملات معمول است آن را بررسی کند. پس هنگامی که عیب را کشف نماید. بایع ضامن آن می باشد و مشتری باید در مدت معقول آن عیب را به اطلاع بایع برساند. در غیر این صورت مبیع معیوب از جانب وی قبول شده فرض می شود.

۲- اما اگر عیب به گونه ای باشد که کشف آن با بررسی عادی ممکن نباشد سپس مشتری آن را کشف نماید. وی ملزم است به مجرد ظهور عیب آن را به بایع اطلاع دهد و در غیر این صورت فرض می شود که مبیع معیوب را قبول کرده است.

حقوقدانان مصری در علت لزوم فوریت اخطار به بایع گفته اند زیرا درنگ کردن در این امر موجب مشکل شدن اثبات عیب و غیر ممکن شدن شناخت منشا آن که آیا عیب هنگام تسلیم موجود بوده یا پس از آن صادر شده است می شود به خصوص در موردی که مشتری بعد از مقصر زیادی ادعا می نماید که عیب هنگام تسلیم موجود بوده و این ادعا را مبنای رجوع به ثمن قرار دهد.

علاوه براین همانگونه که قبلا بررسی نمودیم ،  در حقوق مصر نیز مانند حقوق ما تصرف مشتری در مبیع بعد از علم به عیب ،  اسقاط ضمنی خیار فرض می شود و انچه که دلالت تصرف بر اسقاط خیار را تقویت می کند فوری بودن خیار عیب بعد از علم به آن است.

پس از دانستن این امر که خیار عیب فوری بوده و اهمال در اجرای آن موجب سقوط خیار می شود. ذکر این نکته ضروریا ست که بعضی از علما اهمال در اجرای خیار را صرفا موجب سقوط حق فسخ می دانند. نه مطالبه ارش و گفته اند که تاخیر در مطالبه ارش موجب سقوط آن نمی گردد ،  زیرا در اثر تاخیر خساراتی متوجه بایع نیست و از نظر قضایی نیز دلیلی بر سقوط حق مزبور در اثر تاخیر وجود ندارد و مشتری می تواند مادام که مطالبه ارش مشمول مرور زمان نشده آن را مطالبه نماید.

اما در مقابل برخی دیگر اهمال در اجرای خیار به موجب سقوط خیار اعم از حق فسخ و حق ارش می دانند و در علت این امر گفته اند. زیرا حربه ی ارش گرفتن نیز مانند حق فسخ ،  ثبات اقتصادی فروشنده را از بین می برد و باعث ضرر او می شود. به این دلیل که وی باید همیشه مقداری پول نقد نگه داردتا هر گاه خریدار ارش خواست به او بدهد.

در نهایت باید گفت که فوری بودن خیار عیب ،  شامل تمام محتوای خیار یعنی حق رد و ارش می شود و به نظر می رسد قانون مدنی این امر را پذیرفته است زیرا در غیر این صورت باید اهمال در اجرای خیار را از موارد سقوط حق فسخ و باقی ماندن حق ارش در ذیل ماده ۴۲۹ می گنجاند نه این که در ماده خاصی به لزوم فوری بودن خیار عیب اشاره نماید.

گفتاردوم – ضمان ناشی از عیب در موارد خاص

علاوه بر ثبوت خیار عیب در موارد خاصی نیز ممکن است عیب برای طرف قرار داد موجد حق الزام طرف مقابل به تسلیم مصداق سالم مورد معامله باشد و یا این که موجب بطلان عقد گردد. همچنین خسارات ناشی از عیب نیز باید جبران شوند که در این گفتاربه تفصیل به این موارد خواهیم پرداخت  .

[۱] ماده ۴۶۸ قانون مدنی

[۲] زیرا شرط سقوط خیار شرط نتیجه بوده و به موجب ماده ۲۳۹  ق.م در شرط نتیجه در صورتی که حسب این نتیجه موقوع به نسبت حاضر نباشد. از نتیجه به تغییر اشتراط حاضر می شود.

[۳] امامی ،   سید حسن حقوق مدنی ج ۱ ص ۵۴۱

[۴] رهنی ،  تهرانی ،  سید محمد جواد ،  المباحث الفقهیه فی شرح الروضه لبهه ( ترجمه فارسی شرح معه،  ج ۱۱ ،  ص ۳۰۲ ،  فنی میرزا ابوالقاسم جامع مشترفات

[۵] کاتوزیان ،    ،   مقدماتی معرف مدنی ،  اعمال حقوقی  ۲۷۰ و ۲۷۱

[۶] کاتوزیان   ،  قواعد عمومی قرار داد ها ،  ج ۵ ، ص ۷۵۲

[۷] اصل چهلم قانون اساسی

[۸] کاتوزیان ،    قواعد عمومی قرار داد ها ،  ج۱۴ ،  ص ۲۹۴

[۹] محقق جفی ،  ابوالقاسم ،  نجم الدین ،  شرایع الاسلام ،  ترجمه ابوالقاسم ابن احمد یزدی ،  ج۱۹ ،  ص ۱۷۲

[۱۰] نجفی ، شرح امام حسن جواهر الکلام  ج ۲۳ ،  ص ۱۳۷

[۱۱] کاتوزیان ،    ،  قواعد عمومی قرار داد ها ،  ج ۵ ص ۲۹۷ و ۲۹۸

[۱۲] جعفری لنگرودی ،   محمد جعفر ،  ترمینولوژی حقوق ش ۱۱۲۶

[۱۳] ذهنی تهرانی ،  سید محمد جواد ،  المباحث الفقه فی شرح الروضه البهیه ج ۱۶ ،  ص ۲۲۳ امامی  سید حسن ،  حقوق مدنی ج ۱ ،  ص ۶۰۱

الف: الزام به تسلیم مصداق سالم مورد معامله

عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند. مبیع باید دارای وصف صحت یا سلامت باشد. چه این وصف در عقد شرط شده باشد و یا خیر. زیرا به گونه ای که قبلا گفتیم ،  عقد مطلق آن را اقتضا می کند.

ثبوت خیار عیب برای مشتری ،  در زمانی که مبیع عین معین یا در حکم آن بوده و تمامی شی متساوی الاجزا یا مقداری از آن مورد بیع قرار گرفته هم معیوب می باشد ضمانت اجرای تعهد مزبور است.

خیار وسیله نهایی جبران ضرر از معامله کننده ای است که اجرای عقد ،  حقوق او را تامین نمی کند و زمانی ثابت می شود که انجام شرط ممتنع شود و به هیچ طریقی نتوان آن را اجرا نممود و در فرضی که مبیع منحصر به فرد می باشد و هیچ مال دیگری نمی تواند جانشین آن شود. تنها چاره ای است که برای مشتری باقی می ماند. اما زمانی که موضوع معامله عین کلی بوده و اجبار متعهد به تسلیم مصداق سالم مورد معامله امکان دارد. جایی برای خیار که استثنایی بر اصل لزوم قرار داد ها می باشد. باقی نمی ماند زیرا در استثنائات باید به قدر متقین آنها اکتفا نمود و تا حد امکان دامنه شمول آنها را محدود کرد.

قانون مدنی ما در ماده ۴۸۲ در باب اجاره به این امر تصریح نموده و مقرر می دارد : « اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید. و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت. »

بعضی از علما نیز این نظر را بر پایه تملیکی بودن وفای به عهد تایید نموده و گفته اند : در صورتی که مبیع کلی فی الذمه باشد. هر گاه مشتری پس از قبض آن را معیوب یافت. مسترد می دارد و فرد دیگری از کلی که سالم باشد مطالبه می نماید. زیرا مبیع معیوب اگر چه در اثر تسلیم به مشتری ظاهرا تملیک شده است و مانند عین خارجی جلوه می کند . ولی پس از کشف آنکه در حین تسلیم معیوب بوده معلوم می گردد که در حقیقت تملیک حاصل نشده و این به عهده بایع باقی است و باید فردی را که سالم باشد. به مشتری بدهد تا ذمه اش بری شود.

ب– بطلان عقد در اثر حدوث عیب :

اگر عیب موجب فقدان یکی ازارکان اساسی صحت معامله گردد ،  عقد باطل می شود و دیگر نوبت به بحث خیارات نمی رسد. زیرا بحث خیارات مربوط به عقودی می باشد که به نحو صحیح منعقد شده و نافذ می باشد.

ماده ۴۳۴ قانون مدنی در این مورد مقرر نموده : اگر ظاهر شود که مبیع معیوب اصلا مالیت و قیمت نداشته بیع باطل است و اگر بعض مبیع قیمت نداشته باشد. بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعیض صفقه اختیار فسخ دارد.

فصلاول ماده مزبور ناظر به ماده ۲۱۵ قانون مدنی بوده و در فرضی است که کالا در اثر عیب مالیت ندارد و در موردی قابل اجرا است که مبیع هنگان تراضی و وقوع بیع ،  فاقد مالیت باشد. زیرا به موجب این ماده مورد معامله باید مالیت داشته باشد و همچنین به موجب ماده ۳۴۸ همان قانون بیع چیزی که مالیت ندارد باطل است.

اثر بطلان در این فرض بازگشت هر یک از عوضین و کلیه منافع و متعلق به آن به مالک قبلی می باشد زیرا بطلان عقد اثر رجعی داشته و عقد را از ابتدا کان لم یکن می کند.

اما فصلدوم ماده یکی اززمینه های ایجاد خیار تبعض صفقه می باشد. زیرا بطلان قسمتی ازم بیع به هر سببی از اسباب که باشد. موجب خیار تبعیض صفقه بوده و مالیت نداشتن قسمتی از مبیع نیز یکی از این اسباب است.

خیار تبعیض صفقه در برگیرنده دو حق برای مشتری می باشد. اول این که وفق آن می تواند عقد را فسخ نماید و دوم این که می تواند نسبت به قسمتی که بیع واقع شده است. عقد را قبول و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده ثمن را استرداد کند. برای تعیین مقدار این ثمن ان قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری در آمده است منفردا قیمت می شود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماعی دارد پیدا شود. به همان نسبت از ثمن را بایع نگه داشت و بقیه را باید به مشتری رد نماید. اجرای این قاعده در فرض که بخشی از مبیع مالیت ندارد با این مشکل روبرو است که چگونه می توان برای کالایی که بها و مصرفی ندارد بها تصور کرد ؟

بعضی از حقوقدانان برای حل این مشکل پیشنهاد نموده اند که در این مورد مجموع مبیع را به فرض این که دارای منظور می باشد. تقویم کنند تا نسبت مورد نظر برای کاستن از ثمن به دست آید. این نظر تلاشی برای رعایت قصد مشترک طرفین است. از این دیدگاه اگر تبانی بر سر خرید و فروش قسمتی که مالیت ندارد شده باشد بی گمان بخشی از ثمن به آن اختصاص یافته و نباید بهای معهود را در برابر قسمت سالم دانست. اما بعضی دیگر از حقوقدانان در برابر نظر مذکور ایراد نموده اند که اولا راه حل قانونی در فرض مالیت نداشتن بخشی از مبیع کارایی ندارد. بلکه آنچه که پیشنهاد شده راه حلی خیالی و احتمالی است. خیالی از آن جهت که قسمتی از مبیع که مالیت ندارد. در بازار بهایی نیز ندارد و بی مصرف است و احتمالی بدین اعتبار که چگونه می توان برای کالایی که بها و مصرفی ندارد. با فرض این که منفعت منظور در آن هست بها معین کرد. ثانیا ،  چنین تکلیفی ضرورت ندارد. زیرا در این فرض خریدار می تواند به دلیل تجزیه شدن قرار داد آن را فسخ کند و تمام ثمن را بازستاند. این اختیار برای جلوگیری از ضرر او کافی است و نباید به راهی گام نهاد که امکان حرکت در آن نیست.

به نظر می رسد که نظر اخیر به اطلاق ماده ۴۳۴  موافقت است یرا در این ماده قانون گذار اشاره ای به تقسیم ثمن کند و تنها فسخ قرار داد را چاره جبران ضرر می داند. به نحوی که در قسمت اخیر آن مقرر شده : « … و مشتری نسبت به باقی ،  از جهت تبعیض صفقه ،  اختیار فسخ دارد.»

ج– ضمان نسبت به زیان های ناشی از عیوب مورد معامله :

از دیگر آثار حدوث عیب در موضوع معامله التزام فروشنده به جبران خسارات وارده به مشتری ،  ناشی از عیوب مبیع می باشد ،  زیرا این عیب تنها به قرار داد صدمه نمی زند ،  بلکه احتمال دارد زیان های سنگینی به بار آورد که با فسخ عقد یا کاستن از ثمن قابل جبران نباشد.

اگر این خسارات به خریدار وارد شده باشند ،  همانگونه که دانستیم بسیاری از ففقها در این مورد ضمان فروشنده را بر مبنای عقد استوار داشته و براساس اصاله السلامه ،  هر فروشنده ای را به طور ضمنی در برابر خریدار متعهد می دانند که جنس سالم و بی عیب به او تحویل دهد. پس اگر به این تعهد وفا نکند باید زیان های ناشی از این پیمان شکنی را جبران سازد. مگر این که ثابت نماید که عدم انجام تعهد به واسطه علت خارجی بوده است که نمی توان مربوط به او نمود زیرا در این مورد تقصیر وی مفروض می باشد و کافی است که عیب کالا و رابطه سببیت بین وجود عیب و زیان های وارده از جانب خریدار اثبات شود و دیگری نیازی به اثبات تقصیر فروشنده و اطلاع او از عیب وجود ندارد.

در حقوق مصر نیز جبران این خسارات پیش بینی شده است و در این مورد گفته اند که در صورت فسخ عقد یا درخواست جبران خسارت توسط مشتری بایع علاوه بر الزام به پرداخت هزینه هایی که مشتری برای مبیع متحمل شده همچنین مسئول پرداخت هزینه های دادرسی است در صورتی که مشتری در زمان متعارف عیب را به اطلاع وی رسانده باشد و به طور کلی این خسارات شامل خسارات وارده و یا منافع فوت شده می شود.

عیب در مورد اجاره و آثار آن

در فصلدوم به قواعد کلی و احکام عمومی عیب و تاثیرات آن در معاملات پرداختیم و دانستیم که این قواعد هر چند در قالب عقد بین مطرح شده اند ،  ولی خاص آن نبوده ،  بلکه شامل کلیه عقود ازجمله اجاره نیز می شوند. اما اجرای این قواعد در عقد اجاره در پاره ای از موارد ،  دارای شرایط و ویژگی های خاص و گاهی متفاوت می باشد که ماهیت اجاره آنها را اقتضا می کند و به همین دلیل است که فقها و علما علاوه بر بیان قواعد عمومی عیوب در معاملات تحت عقد بیع ،  در عقد اجاره نیز مبحثی را به این امر اختصاص داده و آثار خاصی ناشی از حدوث عیب در عین مستاجره را جداگانه بررسی نموده اند. ما نیز از انها تبعیت نموده و در این فصلبه بیان حدوث عیب در مورد اجاره و آثار آن می پردازیم و برای جلوگیری از تکراری مباحث و اطاله کلام از بیان سایر قواعد عمومی که در این عقد نیز قابل اجرا هستند خودداری می نماییم.

این فصلشامل دو مبحث می باشد که مبحث اول آن اختصاص به بررسی مفهوم عیب در عقد اجاره دارد و در مبحث دوم نیز به آثار ناشی از حدوث عیب در عین مستاجره می پردازیم :

مبحث اول – مفهوم عیب در عقد اجاره

به مفهوم عیب و تعاریف مختلف ارائه شده از آن در فصلپیش پرداختیم و دانستیم که عیب از نظر فقها هر چیزی است که مورد معامله را از خلقت اصلیه خارج نماید و یا این که در ارزش مالی آن موثر بوده و یا قابلیتی که طرفین از آن قصد نموده بوده اند را زائل نماید.

این تعاریف و مفاهیم از عیب ،  در خصوص اجاره ،  با این اشکال اساسی روبرو می شود که مورد اجاره عین نبوده بلکه منفعت حاصله از عین است و تسلیم عین به مستاجر تنها از جهت قادر ساختن وی بر استیفا از منافع ان می باشد. لذا حدوث عیب در مورد اجاره یا منفعت ،  مورد تردید واقع می شود به نحوی که بعضی از علما عیب در منفعت را نپذیرفته و برای آن در عقد اجاره مفهومی قائل نیستند. اما طبق نظر اکثریت قریب به اتفاق فقها و علما ،  عیب در اجاره نیز با پذیرش آن به مفهوم عیب در عین مستاجره موثر در منافع قابل تصور است.

لذا در این مبحث برای بیان مفهوم عیب در عقد اجاره ابتدا در گفتاراول به نظریه عدم امکان وجود عیب در منفعت  و سپس در گفتاردوم به بیان عیب در عقد اجاره به مفهوم عیب حادث در عین مستاجره موثر در منافع می پردازیم.

گفتاراول – نظریه عدم امکان وجود عیب در منفعت :

بعضی از فقها یا رد امکان عیب در منفعت ،  خیار عیب را در اجاره نمی پذیرند و معتقدند که عیب در منفعت غیر معقول است. زیرا آنطور که در تعریف عیب ذکر شده عیب عبارت از فزونی یا کاستی از خلقت اصلی می باشد و این از ویژگی های اعیان است که به حسب خلقت اصلی ،  اقتضائاتی دارند. ولی منفعت چنین حالتی ندارد تا این که فزونی یا کاستی در آن قابل تصور باشد. منفعت مراتبی دارد که در نتیجه عیب عین مستاجره تنزل پیدا می کند و تصور عیب در آن خالی از اشکال نیست. زیرا این مراتب به حسب خوبی و ضعف متعدد و زیاد هستند ولی هر کدام از آنها نوعی از منفعت بوده و به حسب طبیعت نقصی در آن نیست و اگر چه نسبت به منافع دیگر ممکن است کمتر یا بیشتر یا مساوی باشد. اما این وضعیت باعث خروج از مقتضای طبیعت منفعت نیست. بنابراین منفعت مانند عین نیست که اوصاف صحت و عیب را بپذیرد و این عیب عین مستاجره است. نه منافع که تنزل پیدا می کند.

طرفداران این نظر علت ثبوت حق فسخ برای مستاجره را جبران ضروری می دانند .یا نفصلتلف شده از منفعت در برابر مقداری از اجزا بها قرار گرفته و انفساخ جزئی از عقد را به دنبال دارد و این موجب ثبوت حق فسخ  برای مستاجر می شود و نه خیار عیب منتها به این اعتبار که تلف منافع از عوارض عیب در عین مستاجره است و نمودار خارجی آن تلف نیز ،  همین عیب است با کمی مسامحه و برای سهولت تجسم خارجی از تلف منافع ،  به خیار عیب یاد می کنند.

گفتاردوم – عیب در اجاره به مفهوم عیب در عین مستاجره موثر در منافع :

عیب در عقد اجاره به مفهوم معیوب شدن منافع به عنوان موضوع اصلی عقد نمی باشد. زیرا به گونه ای که گفتیم ،  وجود عیب در منفعت قابل تصور نیست. بلکه طبق نظر اکثریت قریب به اتفاق فقها عیب در اجاره عبارت است از عیب در عین مستاجره و عیب در عین در حکم عیب در منفعت آن است چرا که اگر چه عقد اجاره بر منافع حاصله از اعیان واقع می شود. اما این منافع تابع عین بوده و از آن نشات می گیرند و بین آنها ارتباط تنگاتنگ وجود دارد. تا حدی که بعضی از فقها مسامحتا موضوع اصلی عقد اجاره را عین مستاجره دانسته و صرف معیوب بودن آن را خواه منجر به نقص منفعت گردد یا خیر. موجب ضمان می دانند و در علت آن گفته اند که زیرا مورد اجاره عین است و آن متعلق منفعت بوده و بین آنها کمال ارتباط وجود دارد. اما غالب فقها از آنجایی که عین و منفعت را در جز یک مال دانسته که دارای مالیت بوده و به  طور مجزا یا مرکب مورد معامله قرار می گیرند و عقد اجاره را موجب تملیک منفعت می دانند ،  نه عیب ،  عیبی را در اجاره عیب و موجب ضمان دانسته اند که موثر در منفعت باشد و موجب نقصان آن شود به گونه ای که اجرت با این نقصان متفاوت گردد.

این نکته در قانون مدنی ما پذیرفته شده است. به نحوی که ماده ۴۸۰ آن صراحتا اعلام می دارد : « عیبی که … در عین مستاجره حادث شود ،  موجب خیار است. … » و در ماده ۴۷۹ مقرر نموده عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

حقوقدانان در علت این امر گفته اند : زیرا مورد حقیقی اجاره منفعت است و به اعتبار ارزش آن ،  اجرت المسمی تعیین می گردد. بعضی ازایشان نیز علاوه بر تاثیر عیب در منفعت از حیث نقصان و یا صعوبت در انتفاع هر فزونی یا کاستی در عین مستاجره که موجب کمی رغبت یا تمایل نسبت به آن گردد را هم هر چند اگر سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نباشد به مفهوم عیب موجد حق فسخ برای مستاجر می دانند.

در حقوق مصر نیز ،  عیب در عقد اجاره به مفهوم عیب در عین مستاجره پذیرفته شده است و حقوقدانان در خصوص مفهوم عیب موجب ضمان در اجاره گفته اند : « عیبی است که موجب الحاق آفتی به عین مستاجره می گردد که در امثال آن معمول نمی باشد.» همچنین گفته اند که عیب موجب ضمان عیبی است که موجب تهی شدن عین مستاجره از صفتی شود که موجر صراحتا وجود آن را در عین مستاجره تعهد کرده یا از صفتی که انتفاع مورد نظر از عین مستاجره آن را اقتضا می کند.

ماده ۵۷۶ قانون مدنی مصر در این مورد تصریح نموده : « موجر در برابرمستاجره ضامن جمیع عیوبی می باشد که در عین مستاجره ایجاد شده و موجب تحول انتفاع از عین و یا ایجاد نقصانی در این انتفاع گردد. ولیکن ضامن عیوبی که عرف نظر بر تسامح در آنها دارد ،  نیست و وی مسئول عدم وجود صفاتی که صراحتا وجود آنها را تعهد نموده ویا صفاتی که انتفاع از عین آنها را اقتضا می نماید می باشد. کل این مسائل مانع توافق به گونه دیگری نیستند.

با توجه به این ماده ،  مشخص می شود که عین در عقد اجاره در حقوق مصر عبارت است از عیبی که موجود تحول در انتفاع عین مستاجره گردد و یا اینکه انتفاع از آن را در حد زیادی ناقص کند و این انتفاع به دو طریق تعیین شود : اول اینکه در عقد اجاره بیان شود و دوم این که ،  طبیعت عین مستاجره آن را اقتضا نماید.

با توجه به آنچه که گفتیم ،  ملاحظه می شود که عیب در مفاهیمی که در قواعد عمومی مطرح نمودیم در اجاره نیز قابل تصور است ولی در اینجا عیب مستقیما در موضوع اصلی عقد ( منفعت ) رخ نمی دهد بلکه در منشا آن یعنی عین مستاجره حاصل می شود و تاثیر آن در موضوع اصلی یا منافع عیب را در مفهومی که گفتیم ثابت می نماید.

مبحث دوم – آثار حدوث عیب در عین مستاجره :

آثار حدوث عیب در عین مستاجره نیز همان آثاری می باشد که در قواعد عمومی مطرح نمودیم که البته در اینجا بر حسب ویژگی های خاص عقد اجاره شرایط ثبوت این آثار تا حدی متفاوت است که در این مبحث به بیان آنها می پردازیم :

گفتاراول – ثبوت خیار عیب :

در اجاره نیز مانند بیع ،  مهمترین اثر ناشی از حدوث عیب ،  ثبوت خیار عیب برای مستاجر می باشد و فرض ثبوت آن نیز زمانی است که عقد صحیحا واقع شده و مورد اجاره هم عین معین باشد ؛  زیرا در مورد عین کلی ،  جبران ضرر با اجبار موجر به تبدیل آن به مصداق سالم امکان پذیر است.

مبانی ثبوت خیار عیب برای مستاجره در عقد اجاره نیز همان مبانی رجوع به خیار عیب می باشد که در فصلقبل و در مقام بیان ضمان عمومی ناشی از عیوب در معاملات ،  مطرح نمودیم و علاوه بر آن ها ،  در اجاره به گونه ای که در کلیات بیان شد تسلیم عین مستاجره در حالتی که مستاجره بتواند استفاده مطلوبه را از آن ببرد از تعهدات موجود در اثر عقد اجاره می باشد.

همچنین عیوب موجود یا حادث در عین مستاجره زمانی موجد خیار برای مستاجر و ضمان موجر است که حدوث این عیوب ناشی از تعدی و تفریط مستاجر نبوده باشد زیرا وی نسبت به عین مستاجره ضامن نیست. مگر در صورت تعدی و تفریط که در این صورت ضمان تلف یا نقص عین مستاجره از موجر به وی منتقل می شود . هر چند اگر تلف یا نقص در نتیجه تفریط یا تعدی وی حاصل نشده باشد.

الف– مقصود از خیار عیب در اجاره

در فصل دوم و در مقام بیان قواعد عمومی مربوط به ثبوت خیار عیب در معاملات ، بررسی نمودیم که بر خلاف سایر خیارات که صرفا در برگیرنده حق فسخ برای طرف قرار داد بوده و بدین جهت گاهی به خیار فسخ تعبیر می گردند خیار عیب در برگیرنده دو حق فسخ و مطالبه ارش درعرض یکدیگر می باشد که مشتری مخیر در به کارگیری یکی از آن ها است مگر در مواردی که مانعی در اجرای یکی از آنها به وجود آید و تنها حق دیگر باقی بماند.

همچنین در بحث مربوط به ماهیت ارش نیز دانستیم که ارش نوعی غرامت بوده و تمهیدی است که برای جبران خسارت ناشی از عیب موجود در مورد معامله برای زیان دیده پیش بینی شده است. و این نگرش به ارش ، باعث می شود که آن را موافق قاعده و در تمام عقود معوض و تملیکی و قابل اجرا بدانیم.

اما با عنایت به مواد قانون مدنی ایران و قانون مدنی مصر مشاهده می شود که در قانون ما بر خلاف قانون مصر ،  ارش در اجاره پذیرفته نشده است همچنین فقها نیز در این مورد اختلاف کرده اند و برخی از ایشان موافق حق ارش در اجاره هستند و برخی دیگردر مقابل ارش در اجاره را

نمی پذیرند و در هر دو دسته دلایلی برای اثبات ادعایشان ارائه نموده اند که برای دانستن فرض از خیار عیب در اجاره ،  دو نظر مزبور را در دو بند بررسی می نماییم :

بند اول – نظریه پذیرش ارش در اجاره :

جمعی از فقها [۱]،  احتمال جواز ارش در اجاره را پسندیده دانسته و معتقدند که دلیل اخذ ارش توسط مستاجر این است که آن قسمت از مورد اجاره که از بین رفته و با وصفی که زائل شده است به یقین مورد نظر مستاجره بوده و صرف فقدان آن موجب نقص در منفعت می شود و چون منفعت یکی از عوضین در عقد اجاره می باشد و عوض مقابل آن به طور کامل گرفته شده است جبران خسارت مستاجر با گرفتن ارش تحقق می یابد و در نتیجه مستاجر حق اخذ آن را دارد.

این نظر در حقوق مصر پذیرفته شده است ؛  به نحوی که قسمت اول ماده ۵۷۷ قانون مدنی مصر مقرر نموده : « ۱-  هنگامی که در عین مستاجره عیبی ایجاد شود که ضمان با آن محقق می گردد ،  مستاجر مجاز به فسخ عقد یا کاهش اجاره بها می باشد و حقوقدانان مصری در تفسیر این ماده گفته اند : مستاجر مجاز می باشد که از ابتدا ،  کاهش اجاره بها را در مقابل نقص حاصل در انتفاع مطالبه نماید و هنگامی که دادگاه حکم به کاهش اجاره بها می دهد اگر عیب از ابتدای انتفاع از عین موجود بوده ،  اجاره بها از آن زمان کاهش می یابد. و اگر در اثنا مدت اجاره حادث شده باشد کاهش اجاره بها از زمان حدوث عیب صورت می گیرد.

بند دوم – نظریه عدم پذیرش ارش در اجاره :

بیشتر فقها معتقد هستند که هر گاه مستاجر در عین مستاجره عیب سابقی بیابد که نسبت به آن جاهل بوده است در ثبوت خیار برای وی اشکال نیست اما ظاهر عدم جواز مطالبه ارش است. پس می تواند عقد را فسخ نماید و یا مجانا به آن رضایت دهد. که در صورت اخیر کل اجاره بها به عهده اوست.

درعلت این امر نظرات مختلفی از جانب فقها ارائه شده است. برخی از ایشان در این مورد گفته اند  که ثبوت ارش در بیع ،  بر خلاف قاعده بوده و مستند به دلیل خاص ( خبر ) می باشد و اجاره با آن قیاس نمی شود. در اجاره جبران ضرر مستاجر به وسیله فسخ عقد اجاره ممکن خواهد بود و موجبی برای اخذ ارش  وجود ندارد. [۲] گروهی دیگر معتقدند که هنگامی که مستاجر ( مثلا) خانه ای را اجاره می نماید و به ناقص بودن آن رضایت می دهد این شبیه موردی است که به مبیع معیب رضایت داده است. پس کل اجاره بها به ذمه وی بوده و چیزی از آن کاسته نمی شود. همچنین در این مورد گفته شده که دلیل بر عدم جواز ارش این است که عقد بر مجموع آنچه که موجود است واقع شده و مورد عقد همچنان باقی است پس مساجر با سایر عقد را فسخ کند و یا آن را به طور کامل قبول نماید و حق ارش ندارد. پس اگر بعضی از فقها به ارش و کاهش نسبی اجاره بها معتقدند منظور ایشان مواردی است که جزئی از منفعت تلف شده است و خیار تبعیض صفقه به وجود می آید و از موارد خیار عیب نیست.[۳]

قانون مدنی ما نیز از این نظرات تاثیر پذیرفته و برای مستاجر در اثر خیار عیب تنها حق فسخ قائل شده است. به گونه ای که در ماده ۴۷۸ صراحتا مقرر می دارد : « هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند.

بعضی از حقوقدانان در تفسیر این ماده گفته اند : علت این که قانون به مستاجر حق نمی دهد که عین مستاجره را به همان حالی که موجود است قبول کرده و نسبت به عیب کاهش اجاره بها را درخواست نماید آن است که یا مستاجر می تواند از عین مستاجره معیوب ، استفاده از را که مطلوب است بنماید یا نمی تواند که در صورت اول موجبی برای کاهش اجاره بها وجود ندارد و مستاجر همان استفاده ای را که در صورت سلامت عین مستاجره ممکن بود بنماید خواهد نمود و در صورت دوم چون استفاده مطلوب حاصل نخواهد شد باید اجاره فسخ شود.[۴]

در نهایت باید گفت که عدم پذیرش حق ارش در اجاره مخصوص موردی است که نقصان منفعت ناشی از معیوب شدن عین مستاجره باشد. اما اگر قسمتی از آن تلف گردد مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط کاهش نسبی اجاره بها را مطالبه نماید. [۵]

بند سوم – عدم لزوم سابق بودن عیب در اجاره :

اگر عمده ترین علت ضرورت سابق بودن عیب در ثبوت خیار را انتقال ضضمان معاوضی از زمان تسلیم مورد معامله به شرف مقابل بدانیم باید بگوییم که این ضمان برای موجر تا زمانی که عین مستاجره در اختیار مستاجر است و از منافع آن استیفا می نماید وجود دارد ؛  زیرا عقد اجاره از عقود مستمر بوده و بر خلاف عقود فوری که با تسلیم عین ،  مسئولیت انتقال دهنده پایان می پذیرد. در عقود مستمر مانند اجاره این مسئولیت تا انقضای مدت ادامه دارد و مانند آن است که موجر در هر لحظه از زمان ،  تملیک منافع سالم را به طور ضمنی انشا می کند و مستاجر نیز می پذیرد پس حتی اگر در اثنا اجاره ،  عیبی در مورد اجاره حادث گردد باز هم موجر ضامن آن است و برای مستاجر حق خیار ثابت می شود.

این نظر عینا در حقوق مصر پذیرفته شده است و حقوقدانان مصری در این مورد عقد اجاره را متفاوت از بیع دانسته و گفته اند که سبب اختلاف واضح است و به طبیعت عقد اجاره باز می گردد زیرا اجاره عقدی است که در زمان استمرار دارد و موجر در تمام مدت اجاره در برابرم ستاجر ضامن انتفاع از عین مستاجره است. پس هنگامی که در اثنا اجاره عیبی در عین مستاجره ایجاد شود موجر ضمان  آن است  بر خلاف بیع که عقدی فوری بوده و هنگامی که بعد از تسلیم ، عیبی در آن حادث می شود تحمل آن به تبع عین بوده عهده مشتری است و بایع ضامن نمی باشد.

پس در اجاره بر خلاف بیع ،  حدوث عیب در سه زمان موجب خیار است :

قبل از عقد ،  بعد از عقد و پیش از قبض و یا در اثنا مدت اجاره

قانون مدنی ما به این امر صراحتا اشاره نموده و در قسمت اول ماده ۴۷۸ مقرر داشته هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است ،  اجاره را با تمام اجرت قبول کند … »

در ماده ۴۸۰ نیز مقرر شده : « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شده ،  موجب خیار است و اگر عیب در اثنا مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

در مورد معیوب بودن عیب در زمان عقد و یا معیب شدن آن بعد از عقد و قبل از قبض باتوجه به آنچه که در فصلدوم بیان نمودیم اشکالی نیست. اما هنگامی که عیب در اثنا اجاره حادث می شود ممکن است ایراد شود که در این حالت قسمتی از منافع به تصرف مستاجره در آمده و تصرف مسقط خیار است پس چگونه می توان برای مستاجر حق فسخ قائل شد ؟

پاسخ این سوال نیز با عنایت به مستمر بودن عقد اجاره بدیهی است و فقها در این مورد استدلال نموده اند که در منافعی که هنوز به وجود نیامده اند تصرفی نیز صورت نگرفته است موجب سقوط حق خیار شود.[۶] بلکه تنها در منافعی تصرف شده که زمان حصول آن فرا رسیده و استیفا شده اند نه منافع آینده در نتیجه اگر بعد از عقد عیبی در عین مستاجره ایجاد شود برای مستاجر خیار فسخ ثابت می گردد.

خیار فسخ نیز در این مورد تنها نسبت به منافعی ثابت می شود که تصرف نشده اند و به همین دلیل است که قسمت آخر ماده ۴۸۰ تصریح نموده و … اگر غیب در اثنا مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

در نتیجه آنچه که در فصلپیش و در مقام بیان قواعد عمومی مربوط به عیوب زیان نمودیم و گفتیم که خیار عیب از جمله خیاراتی است که از آغاز عقد وجود دارد ،  هر چند که صاحب آن از آگاه نموده و مدت ها بعد از آن استفاده نماید. در فرضی می باشد که سابق بودن عیب برای ثبوت خیار لازم است اما در اجاره چون چنین شرطی موثر در ثبوت خیار نیست و خیار از زمان حدوث عیب ثابت می شود ظهور عیب هر چند اگر در اثنا اجاره باشد کاشف از وجود خیار از زمان حدوث عیب است نه وجود آن از ابتدای خیار مگر آن که عیب در زمان عقد موجود بوده باشد.

 انصاری، مرتضی،(۱۴۲۶ق) مکاسب،ج۳دارالمحکمه[۱]

[۲] نجفی ،  شیخ محمد حسن ،  جواهر الکلام ،  ح۲۷ ،  ص ۲۱۴

[۳] نجفی ،  شیخ محمد حسن ،  جواهر الکلام ،  ح۲۷ ،  ص ۲۱۴

[۴] عدل ،  مصطفی ،  قانون مدنی ،  ص ۲۱۶

[۵] ماده ۴۸۲ قانون مدنی

ب– شرایط عیب موجب خیار در اجاره

به شرایط ثبوت خیار عیب اعم از شرایط مربوط به عقد و ضرورت لازم معرض و تملیکی بودن آن و همچنین شرط مربوط به مورد معامله و عین معین بودن آن و نیز شرایط مربوط به عیب ،  در فصلدوم ممبحثا پرداختیم و در فصلاول ،  در مقام بیان کلیات عقد اجاره نیز بررسی نمودیم که اجاره عقدی لازم معرض و تملیکی می باشد پس با جمع شدن سایر شرایط امکان ثبوت خیار در آن وجود دارد لذا آنچه که بیان آن در اینجا ضروری به نظر می رسد شرایط مربوط به عیب موجب خیار در اجاره است زیرا بعضی از این شرایط در عقد اجاره با آنچه که در فصلپیش بررسی نمودیم تا حدی متفاوت است که دراین گفتاربه آنها می پردازیم :

بند اول – لزوم مخفی بودن عیب

در رابطه با شرط مخفی بودن عیب در اجاره و عدم علم مستاجر به آن در زمان عقد عقد اجاره خصوصی نسبت به عقود دیگر ندارد و هر آنچه که در قواعد عمومی راجع به چگونگی و علت لزوم این شرط بیان نمودیم در عقد اجاره نیز صادق است و فقها نیز در اجاره صراحتا بیان نموده اند که عیبی موجب خیار است که مستاجر جاهل به آن بوده باشد.[۱]

در حقوق مصر نیز تمام آنچه که در مورد مخفی بودن عیب در بیع بیان شده در اجاره نیز همان گونه می باشد و حقوقدانان مصری شرایط لازم برای ثبوت خیار را سه شرط موثر بودن عیب مخفی بودن و آن و غیر معلوم بودن آن بر مستاجر ذکرکرده اند.

قسمت دوم ماده ۵۷۵ قانون مدنی مصر نیز مقرر نموده موجر ضامن عیب نیست اگر مستاجر از آن آگاه بود و یا در زمان عقد آن را دریافته باشد.

در اینجا به همین مقدار اکتفا نموده و از تکرار مباحث خودداری می نماییم.

بند دوم – لزوم موثر بودن عیب :

عیبی که موجب پیدایش حق فسخ است به اعتبار مورد معامله سنجیده می شود. بدین جهت که موجب خیار عیب در بیع ،  هر فزونی یا کاستی در مبیع است که عرف زمان و محل آن را عیب بداند. خواه در منافع مال تاثیر داشته و موجب نقصان آن یا صعوبت در انتفاع گردد و یا تاثیرن داشته و فقط از زیبایی و رغبت به آن بکاهد. اما در اجاره عیبی موجب خیار است که موثر در منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد و اجاره بها به نسبت آن متفاوت گردد. زیرا مورد حقیقی عقد اجاره منفعت است و با اعتبار ارزش آن اجرت المسمی تعیین می گردد و عیب موجود در عین به شرطی سبب ایجاد خیار می شود که در انتفاع موثر باشد.

به این امر در قانون مدنی تصریح شده است و قانون گذار به صراحت در ماده ۴۷۹ مقرر می دارد : عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

در قانون مدنی مصر نیز در قسمت اول ماده ۵۷۶ مقرر شده : موجر در برابر مستاجر ضامن جمیع عیوبی است که در عین مستاجره ایجاد شود و انتفاع از آن را متحول ساخته و یا این که موجب نقص بزرگی در انتفاع گردد.

معیار تشخیص نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع عرف است. ماده ۴۲۶ قانون مدنی در این مورد مقرر می دارد : « تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می شود و بنابراین ممکن است بر حسب از منه و امکنه مختلف شود. به طور مثال ،  یکی از مواردی که بر حسب عرف عیب تلقی می گردد موردی است که موجر مالک مشاع عین مستاجره است و بعد سهم خود را به دیگری اجاره می دهد. در اینجا گفته اند که اشاعه سبب می شود که مستاجر نتواند از عین مستاجره به نحو مطلوب استفاده کند و ناگاه خود را شریک دیگران بیابد و دشواری انتفاع از آنچه در دست دارد ،  عیب منفعت تملیک شده محسوب می شود پس مستاجر می تواند با استناد به خیار عیب با تدلیس ،  اجاره را فسخ کند.

قانون مدنی مصر نیز به نقش عرف در این مورد نظر داشته و در ادامه ماده ۵۷۶ مقرر می دارد : ( موجر ) ضامن عیوبی که عرف نظر به تسامح در آنها دارد نیست. حقوقدانان مصری در این مورد گفته اند : حتی اگر عیب دارای شرایط عیب موثر نیز باشد اما عرف در معاملات بر عدم اعتبار آن بعنوان عیب جریان داشته باشد عیب موجب ضمان تلقی نمی شود.

فقها و حقوقدانان در این مورد مثالهایی زده و گفته اند در مواردی که مثلا گوش یا دم حیوان بریده شده است این امر تاثیری در انتفاع از آن ندارد. پس عرفا عیب موجب ضمان تلقی نمی شود : هر چند از مالیت آن بکاهد همچنین است در موردی که خانه ای برای مدت یک سال مورد اجاره قرار گیرد و بعضی از تیرهای سقف آن پوشیده باشد اما هیچ خطری نداشته باشد و بتواند چند سال با آن تیرها دوام بیاورد در اینجا نیز مستاجر نمی تواند اجاره را به استناد آن فسخ نماید زیرا پوسیدگی تیر سقف ،  تاثیری در منفعت از حیث نقصان یا صعوبت ندارد. وعرفا عیب موجب خیار در این مورد تلقی نمی شود.

باید توجه داشت که هر چند عرف معیار نوعی را در نظر می گیرد ولی نمی توان یک حکم کلی ارائه داد :زیرا معیار شخصی نیز در تمیز آن موثر است و همانگونه که در گفتارمربوط به مفهوم عیب بررسی نمودیم. مفهوم عیب یک مفهوم نسبی است و گاهی ممکن است بر حسب قصد طرفین سنجیده شود.

قانون مدنی مصر به این امر اشاره نموده و در ادامه قسمت اول ماده ۵۷۶ مقرر می دارد : « … وی ( موجر)  مسئول تهی بودن عین از صفاتی که صرفا وجود آن ها را تعهد نموده و یا تهی بودن عین از صفاتی که انتفاع از آن اتضا می نماید ،  می باشد. »

همچنین نقصان منفعت یا صعوبت انتفاع باید از خود عین ناشی شده باشد. مثلا اگر شخصی مغازه ای را جهت بقالی اجاره کند سپس فروشگاهی بزرگ در کنار آن احداث شود و به لحاظ کم شدن مشتری از کسب و کار مغازه کاسته شود یا این که در اجاره چاه یا قنات به علت حفر چاه همسایه آب آنها کم شود در این موارد خیار عیب برای مستاجر ایجاد نمی شود. موارد مزبور ارتباطی به موجر ندارد و وی تعهدی به تامین سود حاصل از استیفا ندارد لذا کم شدن سو از عیب عین ناشی نشده است پس دلیلی هم بر حق فسخ وجود ندارد.

ج– اثر فسخ در اجاره

در رابطه با آثار فسخ ،  دانستیم که فسخ موجب انحلال عقد و بازگشت هر یک از عوضین به طرفی که پیش از عقد مالک آن بوده است. می شود پس در عقد اجاره نیز با توجه به این امر که عقدی تملیکی بوده و به مجرد انعقاد ،  منجر به انتقال مالکیت کل منافع تمام مدت قرار داد به مستاجر و کل اجاره بها به موجر میگردد. باید گفت که اثر فسخ نیز بازگشت کل منافع و اجاره بها  به طرف مقابل می باشد.

این امر در موردی که عین مستاجره در زمان عقد معیب بوده و فسخ نیز باشد از استیفا منافع صورت می گیرد. مورد تردید نیست. اما در فرضی که مستاجر پس از گذشت چند ماه از زمان انعقاد قرار داد و در نتیجه استیفا قسمتی از منافع در این مدت از عیب آگاه شده و مبادرت به فسخ معامله می نماید و همچنین در موردی که عیب هنگام انعقاد عقد موجود در این عین نبوده بلکه در اثنا مدت اجاره رخ می دهد و عقد در نتیجه آن فسخ می گردد ،  تصور چنین آثاری برای فسخ به این پرسشها مواجه است که اولا در فرض اول حدود اثر فسخ عقد در اثنا اجاره تا کجاست و حکم منافعی که در اثر استیفا تلف شده اند ،  چیست ؟ ثانیا در فرض دوم ،  آیا فسخ اجاره در اثر عیبی که در اثنا مدت اجاره حادث شده است. تاثیری در آنچه که پیش از حدوث عیب در اثر عقدی نافذ و صحیح رخ داده نیز دارد و با تنها نسبت به آینده موثر است ؟

علت سوالات مزبور در این است که اجاره عقدی مستمر بوده که در طول زمان استمرار دارد و برای استفاده از منافع باید زمان معهود بگذرد و بین گذشت زمان و استیفا منافع و تلف آنها ،  ارتباط تنگاتنگ وجود دارد.

فقها در پاسخ به این پرسشها در مورد حدود آثار فسخ اجاره ،  اختلاف نظر دارند به نحوی که بعضی از ایشان معتقدند که هر گاه مستاجر عقد اجاره را فسخ نماید. عقد به اعتبار مدت به دو عقد متعدد منحل شده و اجاره نسبت به مدت باقیمانده فسخ می شود و اجرت المسمی نسبت به مدت مزبور به مستاجر مسترد می گردد. اما اجاره نسبت به مدت قبل از فسخ به حال خود باقی است زیرا در دید عرف فسخ باید ناظر به زمان آینده باشد و در مبادله زمان گذشته اثر نکند.

اما در مقابل بعضی دیگر معتقدند که در صورتی که اجاره به جهتی از جهات فسخ شود عقد منحل شده و منفعت مورد عقد به ملکیت موجر و مال الاجاره به ملکیت مستاجر عودت می یابد و در صورتی که مقداری از منفعت به وسیله مستاجر استیفا شده باشد. چنانکه فسخ در اثنا مدت به عمل آید مستاجر بدل آن را که اجرت المثل آن مدت باشد به موجر می دهد. ،  زیرا تلف هر یک از عوضین یا هر دوی آنها مانع فسخ و اقاله نیست. بلکه در این صورت به جای آنچه که تلف شده است. بدل آن داده می شود و علت مانع فسخ بودن تلف در خیار عیب وجود طریق جبرانی دیگر یعنی حق اخذ ارش در کنار حق فسخ باشد که با وجود این دیگر نیازی به فسخ معامله و اجبار طرف مقابل به قبول بدل آنچه که تلف شده است. نمی باشد. اما در عقد اجاره با توجه به این که چنین حقی پیش بینی نشده است و خیار عیب تنها در برگیرنده حق فسخ می باشد ،  تلف مانع فسخ نیست.

بعضی دیگر از علما با عنایت به دو نظر فوق معتقدند که این دو نظر افراطی را باید تعدیل کرد و بین خیاری که سبب آن هنگام عقد موجود است و خیاری که در اثنا اجاره حادث می شود تفاوت گذاشت در موردی که علت فسخ در حین عقد موجود می باشد در صورت فسخ اجاره توسط مستاجر تمامی منافع مورد اجاره باید به موجر مسترد گردد و اگر تمام یا قسمتی از آن استیفا شده باشد. مستاجر باید اجرت المثل آن مدت را به موجر بپردازد. ولی هر گاه علت فسخ پس از عقد و در اثنا مدت اجاره حادث شود. مانند موردی که عین مستاجره معیوب گردد ،  مستاجر می تواند اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ نماید و فقط اجرت المسمی مدت مزبور به مستاجر مسترد می شود.

این نظر در قانون مدنی ما پذیرفته شده است چنانکه ماده ۴۸۰ آن مقرر می دارد : « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنا اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

مفهوم مخالف فصلاخیر ماده مذکور این است که اگر عیب از آغاز اجاره وجود داشته باشد. خیار نسبت به همه مدت ثابت است. اما در موردی که عیب در اثنا اجاره حادث می شود از آنجایی که منافع قبل از حدوث عیب بوده و به وسیله مستاجر استیفا شده است. عقد اجاره تا تاریخ پیدایش عیب صحیح شناخته می شود و از تاریخ مزبور که عیب موجب نقصان منفعت و یا صعوبت در انتقام گردیده است مستاجر برای جبران ضرر خود می تواند عقد اجاره را نسبت به بقیه مدت متحل سازد.

در قانون مدنی ،  مصر ، در مورد اثر فسخ در اجاره اشاره ای نشده است و تنها در ماده ۵۷۷ به ثبوت حق فسخ در کنار حق درخواست کاهش اجرت یا درخواست اصلاح عیب اشاره شده است. اما به گونه ای که قبلا گفتیم حقوقدانان مصری فسخ را دارای اثر رجعی دانسته و معتقد هستند که با فسخ عقد تمام عوضین با کلیه منافع و نماات و فواید قانونی آنها به طرف مقابل باز می گردد و به نظر می رسد که همین امر نیز در مورد فسخ اجاره به علت عدم وجود حکم مخالفی اجرا می گردد.

گفتاردوم – الزام موجر به رفع عیب و یا تسلیم مصداق سالم عین مستاجره :

علاوه بر ثبوت خیار که یکی از اساسی ترین آثار حدوث عیب در موضوع معامله می باشد و موردی استثنایی بوده که با شرایط ویژه و در موارد خاص ایجاد می گردد. از دیگر آثار حدوث عیب الزام موجر به رفع عیب و همچنین الزام وی به تسلیم  مصداق سالم عین مستاجره است این آثار با اصل لزوم قرار داد ها هم موافق بوده و در صورت عدم امکان اجرای آنها حق توسل به خیار فسخ ثابت می گردد که در این گفتارتحت دو گفتار به آنها می پردازیم.

الف– الزام موجر به رفع عیب

به گونه ای که بررسی نمودیم ،  یکی از موانع خیار عیب ،  زوال عیب پیش از اعمال خیار می باشد. زیرا خیار به سبب عیب ثابت می شود و با زوال عیب باید گفت که خیار ناشی از آن نیز ساقط می گردد.

حال درا ین گفتار،  می خواهیم بدانیم که در عقد اجاره ،  در موردی که امکان رفع عیب از جاب موجر وجود دارد آیا مستاجر می تواند وی را ملزم  به آن نموده و عقد را فسخ نکند ،  یا خیر ؟

فقها امامیه این امر را نپذیرفته و در این مورد استدلال نموده اند که بر الزام موجر به تعمیر مورد اجاره دلیلی وجود ندارد زیرا موجر در اثر عقد اجاره صرفا متعهد به تسلیم عین مستاجره می شود و در مورد تعمیر موضوع اجاره ،  توافقی در عقد نشده است و یا ثبوت خیار ،  ضرر وارده به مستاجر جبران می گردد ،  اما هر گاه موجر آن را تعمیر نماید ،  به علت منتفی  شدن ضرر حق فسخ مستاجر نیز ساقط می شود.

حقوق ما نیز در این مورد از نظر فقها امامیه تبعیت نموده و به موجب قسمت اخیر ماده ۴۷۸ قانون مدنی ،  رفع عیب از موانع فسخ اجاره قلمداد شده که به اختیار موجر انجام می شود ،  نه به الزام وی از جانب مستاجر ،  این ماده مقرر می دارد : « … ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد ،   مستاجر حق فسخ ندارد » البته در دو مورد به نظر می رسد که حق الزام موجر به رفع عیب برای مستاجر پیش بینی شده است : اول در موردی که عیب موجب خارج شدن عین از قابلیت انتفاع می گردد. زیرا به موجب ماده ۴۸۱ قانون مدنی : « هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود ،  اجاره باطل است » و دوم در موردی که عین مستاجره هنگام تسلیم معیوب می باشد ؛  زیرا در این مورد مستاجر می تواند از پذیرش آن امتناع نموده و موجر را ملزم به تسلیم عین در حالتی کند که بتواند استفاده مطلوب را ازآن ببرد ، ماده ۴۷۷ قانون مدنی در این مورد مقرر می دارد ،  موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوب از آن را نکند زیرا در غیر این صورت تسلیم انجام نشده است.

در حقوق مصر ،  بر خلاف حقوق ما ،  چنین حقی به صراحت پذیرفته شده است و قسمت اخیر ماده ۵۷۷ قانون مدنی مصر مقرر نموده : « …. و برای وی (مستاجر) حق درخواست اصلاح عیب یا مبادرت به اصلاح آن با هزینه موجر وجود دارد. اگر این اصلاح برای موجر مشکل نباشد. »

حق درخواست اصلاح عیب براساس ماده مذکور در کنار حق فسخ و حق کاهش اجاره بها برای مستاجر ایجاد می گردد و در صورت تقاضای آن از جانب مستاجر موجرزمانی ملزم  به آن می شود که اصلاح عیب برای وی مشکل نبوده و انجام آن مستلزم هزینه های زیادی که متناسب با اجاره بها نیست نباشد. در غیر این صورت اگر اصلاح عیب مستلزم انجام اقداماتی باشد که در برگیرنده هزینه های سنگینی هستند برای مستاجر صرفا حق فسخ اجاره و یا درخواست کاهش اجاره بها با جبران خسارت در این موارد وجود دارد و موجر ملزم به اصلاح عیب نمی شود.

اگر موجر بعد از درخواست مستاجر مبادرت به اصلاح عیب نکند ،  طبق ماده مذکور مستاجر می تواند خود به اصلاح عیب با هزینه موجر بپردازد و برای این امر لازم است که از دادگاه تقاضای مهلت برای اصلاح عیب با هزینه موجر بنماید اما اگر اصلاحات از نوعی باشد که نتوان در آنها درنگ نمود مستاجر می تواند بدون تقاضای مهلت از دادگاه ،  به انجام آنها بپردازد.

ب– الزام موجر به تسلیم مصداق سالم مورد معامله :

به این امر بارها اشاره نمودیم که بحث ثبوت خیار ،  مختص موردی است که مورد معامله عین معین باشد. زیرا تنها در این موارد است که امکان جبران ضرر از طریق دیگری وجود ندارد و چون خیارات از موارد استثنایی می باشد باید دامنه شمول آنها را محدود به مواردی نمود که تنها با توسل به آنها می توان عدالت را برقرار ساخت.

پس در عقد اجاره نیز مانند آنچه که در قواعد عمومی گفتیم تا زمانی که عین مورد اجاره کلی می باشد. در صورت معیوب بودن آن مستاجر می تواند موجر را مجبور به تسلیم مصداق دیگری از آن نماید و در این مورد نمی تواند عقد را فسخ کند. مگر در موردی که تسلیم مصداق دیگری ممکن نباشد.

ماده ۴۸۲ قانون مدنی به این امر تصریح نموده و مقرر می دارد ،  اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید ،  مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

عین کلی اعم از کلی در ذمه یا کلی در معین است و در مورد کلی در معین و زمانی که موضوع عقد مقداری از مال معین به طور کلی است. خیار عیب تنها در فرضی ایجاد می شود که تمام اجزای مال متساوی الاجزا ،  معیب باشد زیرا در این فرض هیچ مال سالمی نمی تواند جانشین مال تسلیم شده قرار بگیرد. ولی در جایی که تنها عینی که موجر به مستاجر تسلیم نموده است معیوب می باشد. می توان الزام آور به دادن مورد اجاره از مصادیق سالم درخواست نموده و ضرورت فسخ قرار داد احساس نمی شود.

این امر مورد توجه فقها نیز قرار گرفت است و گفته اند که حق فسخ در موردی می باشد که عین مستاجره عین شخص ( عین معین) باشد اما اگر کلی باشد عقد فسخ نمی گردد. بلکه موجر باید آن را تبدیل نماید و اگر این امر غیر ممکن شود و نتوان وی را مجبور نمود ،  مستاجر طبق قاعده لاضرر اختیار فسخ معامله را دارد.

قانون مدنی مصر در این مورد ،  تفکیکی بین موردی که موضوع اجاره عین معین می باشد با کلی ننموده است و در ماده ۵۷۷ حدوث عیب در عین مستاجره را بدون اشاره به معین یا کلی بودن آن  موجب ضمان موجر دانسته و برای مستاجر چهار حق فسخ ،  درخواست کاهش اجاره بها الزام موجر به اصلاح عیب و جبران خسارت ناشی از عیوب مخفی را قائل شده است.

گفتارسوم – بطلان عقد در اثر حدوث عیب :

اگر عیب حادث در عین مستاجره ،  به اندازه ای در آن موثر باشد که موجب خروج آن از قابلیت انتفاع گردد عقد اجاره باطل می شود. زیرا موضوع اجاره منافع مال بوده و برای استیفا از آنها ،  لازم است عین مستاجره قابل انتفاع باشد پس هر گاه این قابلیت از بین برود. از لحاظ مستاجر در حکم تلف موضوع اجاره بوده و تلف مورد معامله بعنوان یکی از شرایط اساسی صحت معاملات موجب بطلان عقد می گردد.

علاوه بر خروج عین از قابلیت انتفاع برای بطلان عقد در اثر حدوث عیب شرایط دیگری نیز لازم است که در این گفتارتحت یک گفتار این شرایط را بررسی می نماییم.

بطلان عقد در اثر حدوث عیب ،  برحسب اینکه سبب آن در چه زمانی واقع شده است دارای آثار متفاوتی می باشد که در باین گفتاربه آن خواهیم پرداخت :