عیب در مورد اجاره و آثار آن

در فصلدوم به قواعد کلی و احکام عمومی عیب و تاثیرات آن در معاملات پرداختیم و دانستیم که این قواعد هر چند در قالب عقد بین مطرح شده اند ،  ولی خاص آن نبوده ،  بلکه شامل کلیه عقود ازجمله اجاره نیز می شوند. اما اجرای این قواعد در عقد اجاره در پاره ای از موارد ،  دارای شرایط و ویژگی های خاص و گاهی متفاوت می باشد که ماهیت اجاره آنها را اقتضا می کند و به همین دلیل است که فقها و علما علاوه بر بیان قواعد عمومی عیوب در معاملات تحت عقد بیع ،  در عقد اجاره نیز مبحثی را به این امر اختصاص داده و آثار خاصی ناشی از حدوث عیب در عین مستاجره را جداگانه بررسی نموده اند. ما نیز از انها تبعیت نموده و در این فصلبه بیان حدوث عیب در مورد اجاره و آثار آن می پردازیم و برای جلوگیری از تکراری مباحث و اطاله کلام از بیان سایر قواعد عمومی که در این عقد نیز قابل اجرا هستند خودداری می نماییم.

این فصلشامل دو مبحث می باشد که مبحث اول آن اختصاص به بررسی مفهوم عیب در عقد اجاره دارد و در مبحث دوم نیز به آثار ناشی از حدوث عیب در عین مستاجره می پردازیم :

مبحث اول – مفهوم عیب در عقد اجاره

به مفهوم عیب و تعاریف مختلف ارائه شده از آن در فصلپیش پرداختیم و دانستیم که عیب از نظر فقها هر چیزی است که مورد معامله را از خلقت اصلیه خارج نماید و یا این که در ارزش مالی آن موثر بوده و یا قابلیتی که طرفین از آن قصد نموده بوده اند را زائل نماید.

این تعاریف و مفاهیم از عیب ،  در خصوص اجاره ،  با این اشکال اساسی روبرو می شود که مورد اجاره عین نبوده بلکه منفعت حاصله از عین است و تسلیم عین به مستاجر تنها از جهت قادر ساختن وی بر استیفا از منافع ان می باشد. لذا حدوث عیب در مورد اجاره یا منفعت ،  مورد تردید واقع می شود به نحوی که بعضی از علما عیب در منفعت را نپذیرفته و برای آن در عقد اجاره مفهومی قائل نیستند. اما طبق نظر اکثریت قریب به اتفاق فقها و علما ،  عیب در اجاره نیز با پذیرش آن به مفهوم عیب در عین مستاجره موثر در منافع قابل تصور است.

لذا در این مبحث برای بیان مفهوم عیب در عقد اجاره ابتدا در گفتاراول به نظریه عدم امکان وجود عیب در منفعت  و سپس در گفتاردوم به بیان عیب در عقد اجاره به مفهوم عیب حادث در عین مستاجره موثر در منافع می پردازیم.

گفتاراول – نظریه عدم امکان وجود عیب در منفعت :

بعضی از فقها یا رد امکان عیب در منفعت ،  خیار عیب را در اجاره نمی پذیرند و معتقدند که عیب در منفعت غیر معقول است. زیرا آنطور که در تعریف عیب ذکر شده عیب عبارت از فزونی یا کاستی از خلقت اصلی می باشد و این از ویژگی های اعیان است که به حسب خلقت اصلی ،  اقتضائاتی دارند. ولی منفعت چنین حالتی ندارد تا این که فزونی یا کاستی در آن قابل تصور باشد. منفعت مراتبی دارد که در نتیجه عیب عین مستاجره تنزل پیدا می کند و تصور عیب در آن خالی از اشکال نیست. زیرا این مراتب به حسب خوبی و ضعف متعدد و زیاد هستند ولی هر کدام از آنها نوعی از منفعت بوده و به حسب طبیعت نقصی در آن نیست و اگر چه نسبت به منافع دیگر ممکن است کمتر یا بیشتر یا مساوی باشد. اما این وضعیت باعث خروج از مقتضای طبیعت منفعت نیست. بنابراین منفعت مانند عین نیست که اوصاف صحت و عیب را بپذیرد و این عیب عین مستاجره است. نه منافع که تنزل پیدا می کند.

طرفداران این نظر علت ثبوت حق فسخ برای مستاجره را جبران ضروری می دانند .یا نفصلتلف شده از منفعت در برابر مقداری از اجزا بها قرار گرفته و انفساخ جزئی از عقد را به دنبال دارد و این موجب ثبوت حق فسخ  برای مستاجر می شود و نه خیار عیب منتها به این اعتبار که تلف منافع از عوارض عیب در عین مستاجره است و نمودار خارجی آن تلف نیز ،  همین عیب است با کمی مسامحه و برای سهولت تجسم خارجی از تلف منافع ،  به خیار عیب یاد می کنند.

گفتاردوم – عیب در اجاره به مفهوم عیب در عین مستاجره موثر در منافع :

عیب در عقد اجاره به مفهوم معیوب شدن منافع به عنوان موضوع اصلی عقد نمی باشد. زیرا به گونه ای که گفتیم ،  وجود عیب در منفعت قابل تصور نیست. بلکه طبق نظر اکثریت قریب به اتفاق فقها عیب در اجاره عبارت است از عیب در عین مستاجره و عیب در عین در حکم عیب در منفعت آن است چرا که اگر چه عقد اجاره بر منافع حاصله از اعیان واقع می شود. اما این منافع تابع عین بوده و از آن نشات می گیرند و بین آنها ارتباط تنگاتنگ وجود دارد. تا حدی که بعضی از فقها مسامحتا موضوع اصلی عقد اجاره را عین مستاجره دانسته و صرف معیوب بودن آن را خواه منجر به نقص منفعت گردد یا خیر. موجب ضمان می دانند و در علت آن گفته اند که زیرا مورد اجاره عین است و آن متعلق منفعت بوده و بین آنها کمال ارتباط وجود دارد. اما غالب فقها از آنجایی که عین و منفعت را در جز یک مال دانسته که دارای مالیت بوده و به  طور مجزا یا مرکب مورد معامله قرار می گیرند و عقد اجاره را موجب تملیک منفعت می دانند ،  نه عیب ،  عیبی را در اجاره عیب و موجب ضمان دانسته اند که موثر در منفعت باشد و موجب نقصان آن شود به گونه ای که اجرت با این نقصان متفاوت گردد.

این نکته در قانون مدنی ما پذیرفته شده است. به نحوی که ماده ۴۸۰ آن صراحتا اعلام می دارد : « عیبی که … در عین مستاجره حادث شود ،  موجب خیار است. … » و در ماده ۴۷۹ مقرر نموده عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

حقوقدانان در علت این امر گفته اند : زیرا مورد حقیقی اجاره منفعت است و به اعتبار ارزش آن ،  اجرت المسمی تعیین می گردد. بعضی ازایشان نیز علاوه بر تاثیر عیب در منفعت از حیث نقصان و یا صعوبت در انتفاع هر فزونی یا کاستی در عین مستاجره که موجب کمی رغبت یا تمایل نسبت به آن گردد را هم هر چند اگر سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نباشد به مفهوم عیب موجد حق فسخ برای مستاجر می دانند.

در حقوق مصر نیز ،  عیب در عقد اجاره به مفهوم عیب در عین مستاجره پذیرفته شده است و حقوقدانان در خصوص مفهوم عیب موجب ضمان در اجاره گفته اند : « عیبی است که موجب الحاق آفتی به عین مستاجره می گردد که در امثال آن معمول نمی باشد.» همچنین گفته اند که عیب موجب ضمان عیبی است که موجب تهی شدن عین مستاجره از صفتی شود که موجر صراحتا وجود آن را در عین مستاجره تعهد کرده یا از صفتی که انتفاع مورد نظر از عین مستاجره آن را اقتضا می کند.

ماده ۵۷۶ قانون مدنی مصر در این مورد تصریح نموده : « موجر در برابرمستاجره ضامن جمیع عیوبی می باشد که در عین مستاجره ایجاد شده و موجب تحول انتفاع از عین و یا ایجاد نقصانی در این انتفاع گردد. ولیکن ضامن عیوبی که عرف نظر بر تسامح در آنها دارد ،  نیست و وی مسئول عدم وجود صفاتی که صراحتا وجود آنها را تعهد نموده ویا صفاتی که انتفاع از عین آنها را اقتضا می نماید می باشد. کل این مسائل مانع توافق به گونه دیگری نیستند.

با توجه به این ماده ،  مشخص می شود که عین در عقد اجاره در حقوق مصر عبارت است از عیبی که موجود تحول در انتفاع عین مستاجره گردد و یا اینکه انتفاع از آن را در حد زیادی ناقص کند و این انتفاع به دو طریق تعیین شود : اول اینکه در عقد اجاره بیان شود و دوم این که ،  طبیعت عین مستاجره آن را اقتضا نماید.

با توجه به آنچه که گفتیم ،  ملاحظه می شود که عیب در مفاهیمی که در قواعد عمومی مطرح نمودیم در اجاره نیز قابل تصور است ولی در اینجا عیب مستقیما در موضوع اصلی عقد ( منفعت ) رخ نمی دهد بلکه در منشا آن یعنی عین مستاجره حاصل می شود و تاثیر آن در موضوع اصلی یا منافع عیب را در مفهومی که گفتیم ثابت می نماید.

مبحث دوم – آثار حدوث عیب در عین مستاجره :

آثار حدوث عیب در عین مستاجره نیز همان آثاری می باشد که در قواعد عمومی مطرح نمودیم که البته در اینجا بر حسب ویژگی های خاص عقد اجاره شرایط ثبوت این آثار تا حدی متفاوت است که در این مبحث به بیان آنها می پردازیم :

گفتاراول – ثبوت خیار عیب :

در اجاره نیز مانند بیع ،  مهمترین اثر ناشی از حدوث عیب ،  ثبوت خیار عیب برای مستاجر می باشد و فرض ثبوت آن نیز زمانی است که عقد صحیحا واقع شده و مورد اجاره هم عین معین باشد ؛  زیرا در مورد عین کلی ،  جبران ضرر با اجبار موجر به تبدیل آن به مصداق سالم امکان پذیر است.

مبانی ثبوت خیار عیب برای مستاجره در عقد اجاره نیز همان مبانی رجوع به خیار عیب می باشد که در فصلقبل و در مقام بیان ضمان عمومی ناشی از عیوب در معاملات ،  مطرح نمودیم و علاوه بر آن ها ،  در اجاره به گونه ای که در کلیات بیان شد تسلیم عین مستاجره در حالتی که مستاجره بتواند استفاده مطلوبه را از آن ببرد از تعهدات موجود در اثر عقد اجاره می باشد.

همچنین عیوب موجود یا حادث در عین مستاجره زمانی موجد خیار برای مستاجر و ضمان موجر است که حدوث این عیوب ناشی از تعدی و تفریط مستاجر نبوده باشد زیرا وی نسبت به عین مستاجره ضامن نیست. مگر در صورت تعدی و تفریط که در این صورت ضمان تلف یا نقص عین مستاجره از موجر به وی منتقل می شود . هر چند اگر تلف یا نقص در نتیجه تفریط یا تعدی وی حاصل نشده باشد.