موضوع عقد اجاره و شرایط آن :

پس از بیان ماهیت و ویژگی های اجاره در مبحث اول ، در این مبحث قصد داریم به بررسی موضوع عقد اجاره و شرایط آن بعنوان یکی از ارکان اساسی این عقد بپردازیم. با این مبحث تا حدود زیادی به موضوع اصلی رساله نزدیک خواهیم شد. زیرا تا زمانیکه موضوع اجاره و شرایط لازم آنرا بیان نکنیم. قادر به بررسی ضمانت اجرای وجود این شرایط و ارائه راه حل مناسب برای جبران ضرر ناشی از فقدان آن نخواهیم بود. در این مبحث تحت دو گفتارموضوع اجاره و شرایط آنرا بیان     می نماییم.

گفتاراول – موضوع عقد اجاره :

در تعریف عقد اجاره گفتیم ،  اجاره تملیک منفعت در مقابل عوض می باشد. بنابراین موضوع آن دوچیز است یکی منفعت و دیگری عوضی که در اصطلاح” اجره المسمی” یا “اجاره بهاء” و گاه نیز “اجرت” نامیده می شود. در این گفتارمفهوم این دو را به تفضیل بیان خواهیم نمود :

الف– منفعت

منفعت هر مال عبارت از وضعیتی است که در عین آن مال نهفته بوده و به این اعتبار می تواند مورد نقل و انتقال واقع شود. منافع به تدریج و در طول زمان از عین حاصل می شوند به گونه ای که ایجاد آنها در هر زمان ،  مترتب بر نیستی منافع حاصل در زمان قبل می باشد. مانند سکونت درخانه ،  گاهی نیز این منافع با هم جمع شده و به صورت عین خارجی ظاهر می گردند. مانند میوه درخت در اجاره باغ.

تدریجی الحصول بودن منافع و عدم وجود آن ها در زمان انعقاد عقد اجاره باعث شده است که بعضی از فقها در تملیکی بودن این عقد تردید نمایند[۱]. اما مشهور فقها امامیه معتقد هستند که چون این منافع وجود تقدیری داشته و احتمال وجود مال آینده نیز قابل تملیک می باشد ، عقد تملیکی می تواند سبب تملیک مال آینده نیز بشود اما تحقق تملیک منوط به وجود آن مال است[۲].

منفعت ممکن است منفعت اشیا باشد یا حیوان و یا انسان و در اجاره تنها منفعت است که به تملیک مستاجر در می آید و عین مال یا حیوان همچنان در مالکیت موجر باقی می ماند. در اجاره انسان نیز تنها عمل آن انسان است تا به مستاجر تعلق می گیرد و خود شخص به بردگی در     نمی آید ،  اما از آنجاییکه منفعت هر چیز ،  همیشه با خود آن چیز همراه است و راه عرفی تملیک منفعت این است که خود آن چیز هم در اختیار طرف گذارده شود. با اندک مسامحه آن شی یا حیوان یا انسان را هم موضوع اجاره می گویند[۳] ، به نحویکه ماده ۴۶۷ ق.م بیان داشته : مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان و یا انسان باشد. مثلا در اجاره اشیاء ، این ارتباط بین شی و منفعت آن علاوه براینکه باعث شده است درزمان عرف شی مزبور را عین مستاجره بنامند پاره ای از فقیهان نیز اجاره را به تملیک موقت عین تعریف نموده اند [۴]و بعضی نیز از این هم فراتر رفته و معتقد هستند که اجاره تملیک منفعت نیست بلکه قائم به عینی که دارای منفعت است ، می باشد و این امر تصرف در منفعت را اقتضا می کند .

اما جدای از این اختلاف نظرها ،  آنچه که واقعیت دارد این است که مورد اجاره منفعت مال بوده و وظیفه موجر نیز منتفع ساختن مستاجر از آن منفعت است و لازمه این کار هم قرار دادن عین مال در اختیار وی می باشد ،  زیرا اذن در شی اذن در لوازم آن هم است. به همین جهت است که ماده ۴۷۶ ق.م مقرر می دارد :” موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید". و ماده ۴۷۷ نیز موجر را موظف نموده که عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را ببرد.

نکته قابل ذکر دیگر در اینجا ،  بیان تفاوت بین مالکیت منفعت و حق انتفاع  است. به طور کلی اشخاص نسبت به اموال علاقه های زیر را ممکن است دارا باشند.

1. مالکیت ( اعم از عین یا منفعت)
2. حق انتفاع
3. حق ارتفاق به ملک غیر[۵]

ملاحظه می شود که بین مالکیت منفعت و حق انتفاع تفکیک شده است. حق انتفاع ، عبارتست از حقی که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند[۶]. این مفهوم با مفهوم مالکیت منفعت نیز نزدیک است. اما توجه به این نکته ضروری است که در انتقال مالکیت شخص در تصرف ،جانشین شخص دیگری می شود و در اجاره منافع در ملک مستاجر حاصل می شود. زیرا او در مالکیت منافع جانشین مالک شده است و لذا حق همه گونه تصرفی  در منافع را دارد و حتی می تواند آن منافع را به دیگری منتقل نماید. زیرا حق مالکیت در اجاره حقی مطلق و انحصاری است. اما حق منتفع ،  ضعیف تر از حق مالکیت مستاجر است و تنها در حدود قرار داد حق تصرف در منافع را دارد و صرفا درصورتی که این حق به شخص او اختصاص داده نشده باشد ، می تواند آنرا به دیگری منتقل نماید. ولی نمی تواند عین مورد انتفاع را به دیگری اجاره دهد[۷].

ب– اجرت

اجرت یا مال الاجاره ،  مالی است که مستاجر در ازاء منفعت به موجر می دهد[۸]. دانستیم که اجاره عقدی معوض است و منافع به رایگان به مستاجر تملیک نمی شود. بلکه عوض یکی از ارکان اساسی این عقد می باشد به نحویکه فقدان آن موجب بطلان عقد می گردد. مگر اینکه مقصود طرفین از آن قرار داد هبه منافع یا عاریه باشد[۹].

در حقوق ما اجرت در اجاره ماند ثمن در بیع است ،  زیرا هر دوی آنها از عقود معاوضی هستند و لذا هرآنچه که می تواند ثمن در بیع قرار گیرد ،  می تواند اجرت در اجاره نیز واقع شود. در نتیجه اجرت می تواند عین خارجی باشد یا کلی در ذمه یا عمل و یا منفعت یا حقی که قابلیت  نقل و انتقال را داشته باشد. مانند ثمن در بیع[۱۰].

در حقوق مصر نیز وفق ماده ۵۶۱ قانون مدنی ، پذیرفته شده است که اجاره بهاء پول نقد و یا هر چیز دیگری غیراز پول نقد باشد. این ماده مقرر می دارد : اجرت می تواند پول نقد باشد. همانطور که می تواند چیز دیگری غیر از پول نقد هم تقدیم نماید.

اما حقوقدانان مصری اجاره بهاء را با ثمن در بیع متفاوت می دانند. زیرا از نظر ایشان ثمن در بیع بر خلاف اجرت در اجاره ، حتماباید پول نقد باشد. در غیر این صورت عقد مزبور ،  عقد معاوضه تلقی می شود نه عقد بیع[۱۱].

همچنین اجرت باید واقعی باشد و اجاره بهای صوری عقد را معوض نمی کند ، مثلا نمی توان عوض منافع را از محصول مورد اجاره قرار داد. زیرا آنچه واقع شده به صورت معوض است ولی در معنی، مالک خواسته است منافع را جز در مورد اندکی از محصول آن به رایگان واگذار کند.  علاوه براین در چنین اجاره ای لازم می آید که عوض قسمتی از معوض قرار گیرد. حال آنکه تعدد عوض و معوض ها ،  شرط صحت در عقد معاوضی است[۱۲]. ماده ۱۶۵ قانون مدنی مصر در این مورد مقرر داشته : واجب است اجرت واقعی باشد.

پس اگر صوری باشد مانند هنگامیکه طرفین عقداز آن نام می برند ولی قصد ندارند که مستاجر آنرا بپردازند عقد اجاره باطل می شود.

علاوه براین ، اجاره بها نیز مانند منفعت باید معلوم و معین باشد مقصود از معلوم بودن این است که در دید عرف به آسانی و به طور قطع بتوان میزان و کیفیت آن را تشخیص داد. همچنین اجاره بها نمی تواند یکی از دو چیز مردد باشد. ولی می توان دو اجرت معین را برای دو اعتبار گوناگون    قرار داد[۱۳]. مانند تعیین در اجاره بهای مختلف برای انتقال کالایی از محلی به محل دیگر ،  در دو تاریخ مختلف به این معنی که مثلا با متصدی حمل شرط نمایند که اگر کالا را تا دو روز بعد منتقل نماید. چهل هزار تومان و اگر سه روز بعد منتقل نماید. سی هزار تومان بعنوان دستمزد دریافت می نماید. چنین شرطی صحیح است زیرا در اینجا هر دو فعل و اجرت آنها معلوم هستند[۱۴].

اجاره بهایی که در عقد اجاره مورد اتفاق طرفین قرار می گیرد ، “اجرت المسمی” نامیده می شود. اصل در اجاره اینست که با انعقاد عقد ، مالکیت منافع به مستاجر و مالکیت اجرت به موجر منتقل می شود. پس به محض وقوع عقد تمام اجرت در ذمه مستاجر قرار می گیرد و باید آنرا به صورت نقد به موجر بپردازد. ( بند ۳ ماده ۴۹۰) اما دین مستاجر نسبت به اجاره بها ، غیر مستقر می باشد و در صورت تلف عین یا از دست رفتن قابلیت آن در مدت اجاره نسبت به بقیه مدت از بین میرود[۱۵].

نقد بودن اجرت ، مانع از این نیست که طرفین در عقد مواعدی را برای تادیه آن تعیین نمایند. چگونگی تقسیط  مال الاجاره  تابع توافق طرفین است. در حقوق مصر در این مورد گفته شده که اصل براین است که اجرت در تمام مدت اجاره مساوی باشد پس اگر شخصی زمین زراعی را برای مدت سه سال اجاره کرد. معمول بر این است که اجرت در سال اول ، مساوی با اجرت در بقیه مدت باشد ولی هیچ چیزی مانع تفاوت اجرت در مدت بعدی نیست[۱۶].

گفتاردوم – شرایط عین مورد اجاره

عقد اجاره یک عقد مستمر می باشد که بموجب آن منافع به مستاجر منتقل می شود و وی متعهد است که پس از انقضا مدت یا انحلال اجاره عین مستاجره را دوباره به موجر بازگرداند و موجر نیز متعهد است مورد اجاره را به گونه ای به مستاجر تسلیم نماید که وی بتواند از آن منتفع گردد. این انتفاع نیز نباید مخالف قوانین ، نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد. بلکه باید مشروع بوده و به طور کلی منفعت و عین مستاجره باید به گونه ای در قرار داد تعیین گردند که طرفین با آگاهی کامل نسبت به آنها ، مبادرت به انعقاد اجاره نمایند تا هیچ گونه ضرر و غرری نباشد و اراده سالم و آزاد طرفین ، برقرارداد حاکم گردد. این مساله تا حدی اهمیت دارد که اگر بعد از عقد نیز فقدان این شرایط ظاهر شود. به نسبت اهمیت هر کدام از آنها ممکن است عقد باطل یا منفسخ گردد. یا اینکه حداقل برای یکی از طرفین یا هر دوی آنها حق فسخ ایجاد شود. در این گفتارقصد داریم این شرایط را به تفصیل بیان نماییم. زیرا تا زمانی که شرایط موضوع قرارداد و میزان اهمیت آنها را ندانیم ، نمی توانیم به خوبی به تحلیل نتیجه فقدان این شرایط بپردازیم.

[۱] العینی؛ ابی محمد محمود بن احمد، البیانیه فی الشرح الهدایه، دارالفکر بیروت، ۱۴۱۱ و ۱۹۹۰، ص ۲۶۸

[۲] نجفی، شیخ محمدحسن، جواهرالکلام، ج ۲۷، ص ۲۷۱

[۳] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین، ج ۲، ص ۳۶۹

[۴] منیه الطالب، ج ۲، ص ۱۱۴ نقل از همان؛ پاورقی ص ۳۷۰

[۵] ماده  ۲۹ ق. م

[۶] ماده ۴۰ ق. م

[۷] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین ۱، ص ۳۶۲

[۸] دهخدا،  علی اکبر، لغت‌نامه، ج ۴، ص ۱۰۲۶

[۹] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین ۱، ص ۳۹۰

[۱۰] امام موسوی الخمینی (ره)، روح اللّه،(۱۴۱۹) تحریرالوسیله، دوره دو جلدی، ج ۱، مؤسسه نشر اسلامی، ص ۵۲۶

[۱۱] السنهوری،  عبدالرزاق احمد، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، ج ۶، منشورات الحلبی الحقوقی، بیروت- لبنان، ۱۹۹۸، ص ۱۶۱

[۱۲] امامی،  سیدحسن، قانون مدنی، ج ۲، ص ۷۳

[۱۳] کاتوزیان،  ، دوره عقود، معین ۱، ص ۳۹۰

[۱۴] شهید ثانی، زین الدین بن علی، تحریرالروضه فی شرح اللمعه با ص ۲۷۸

[۱۵] کاتوزیان،  ، قانون مدنی در نظم حقوق کنونی، نظر دادگستر، ۱۳۷۷، ص ۲۵۹، همچنین ر. ک ماده ۵۰۵ ق. م

[۱۶]السنهوری،  عبدالرزاق احمد، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، ج ۶، ص ۱۶۳